开云全站【他山之石】《北京市共有产权住房价格评估技术指引》解读

2023-07-18 08:02:31　　点击量：

　　为进一步规范本市共有产权住房价格评估活动，维护共有产权住房购房人和政府的合法权益，保证共有产权住房价格合理。对《北京市共有产权住房价格评估技术指引（试行）》（以下称《评估技术指引》）进行了修订，形成了《北京市共有产权住房价格评估技术指引（修订稿）》（以下称《修订稿》）。

　　本指引由北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会负责解释，并根据实施情况，适时修订。

　　《评估技术指引》自2018年8月1日施行以来，在规范北京市共有产权住房价格评估行为，维护购房人和政府的合法权益，促进共有产权住房发展等方面，发挥了重要作用。

　　但是随着北京市共有产权住房发展的深入推进，《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（2021年版）》（京建发〔2021〕416号）、《关于未销售限价商品住房等政策性住房转为共有产权住房销售工作的通知》（京建发〔2021〕149号）等政策的实施，有必要对部分条款加以修订与之相适应。同时，针对《评估技术指引》在实施过程中出现的问题，也需对现行条款作补充修改、完善，以进一步规范共有产权住房价格评估行为，提升共有产权住房管理质量。

　　《评估技术指引》共7章26条。修订后，《修订稿》共6章28条。主要修订内容如下：

　　1、评估目的，增加1.3.2款：对京建发〔2021〕149号文件实施前已批准的存量住宅项目转化的共有产权住房项目进行销售，且未明确销售价格的，评估共有产权住房项目销售均价，为确定共有产权住房项目销售价格提供参考依据。

　　2、销售均价评估，增加2.6条第2款：存量住宅项目转化的共有产权住房项目销售均价确定时，还需考虑其收购成本、持有成本等。

　　3、同地段、同品质普通商品住房价格评估，增加3.5条第2款：存量现房住宅项目转化的共有产权住房项目，运用比较法进行同地段、同品质普通商品住房价格评估时，可比住宅小区实例宜选用存量现房普通商品住宅项目。

　　4、附则，增加6.1条：首都功能核心区对接安置房转化的共有产权住房项目，原则上只对首批次对接出售时的同地段、同品质普通商品住房价格及产权份额比例进行评估，后续批次的产权份额建议在申请式退租方案中统筹参照首批次结果确定。

　　02增加了“划拨土地上的存量住宅项目转化为共有产权住房”这一特殊项目类型涉及的价格评估规则。

　　1、划拨土地上的存量住宅项目转化为共有产权住房，评估其销售均价和同地段、同品质普通商品住房价格评估时，价格内涵应保持一致，土地性质均设定为划拨。需扣减的政府土地出让收益，可依据共有产权住房项目规划条件，按照共有产权住房出让楼面熟地价的25%确定。

　　1、销售均价评估，补充了“房地产重置成本”、“土地重置成本”和“建筑物重置成本”计算公式：

　　房地产重置成本=土地成本+建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　土地重置成本=土地取得成本+土地取得税费+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　建筑物重置成本=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　2、同地段、同品质普通商品住房价格评估，补充了“可比住宅小区标准房地产比较价格”“共有产权住房项目同地段、同品质普通商品住房价格”计算公式：

　　可比住宅小区标准房地产比较价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

　　共有产权住房项目同地段、同品质普通商品住房价格=可比住宅小区标准房地产比较价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

　　销售均价依据共有产权住房项目的规划条件等进行评估。新建共有产权住房项目，其规划条件主要包括建设项目规划条件、规划综合实施方案、“多规合一”协同平台审核意见的函等详细规划；转化的共有产权住房项目，其规划条件主要包括建设工程规划设计方案、建设工程规划许可证等。

　　1、有充足的可比土地交易实例时，应采用比较法，在可比区域内选取不少于三个土地出让已成交的共有产权住房项目土地成交价格实例，进行比较修正后，确定共有产权住房的楼面熟地价。

　　当所采用的共有产权住房项目土地交易实例与所评估的共有产权住房项目存在用地性质差异时，应进行相应修正或通过建立可比基础的方式将价格内涵进行统一。

　　参照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）的规定，土地交易实例的修正幅度不能超过30％，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）／实例价格≤30％；各实例修正后的比准价格之间相差不能超过40％，即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40％，对超过40％的，应另选实例予以替换。

　　2、当可比土地交易实例不足时，应采用成本逼近法评估确定共有产权住房的楼面熟地价。

　　选取不少于三个土地出让已成交的共有产权住房项目可比实例时，原则上应在同一行政区内收集，同一行政区内可比实例不足时，可适当扩大供需圈范围直至满足条件；原则上应采用三年以内的实例，三年内可选实例不足时，可将选择年限适当扩大直至满足条件，评估时并根据市场情况进行期日修正。需要增加可比实例来源时按照先调整范围后调整时间的原则处理。

　　07明确了同地段、同品质普通商品住房价格评估时可比住宅小区、存量现房可比实例选择原则。

　　在选择可比住宅小区实例时，需考虑住宅小区的建成年代、建筑类型、建筑结构、户型（含面积）、小区环境（建筑密度、绿化率、停车位比例、公共配套等情况）、物业管理情况（物业费）等因素是否与共有产权住房项目接近，应优先选择与共有产权住房相同或相似的普通商品住宅项目。

　　在可比实例选择时，应选择普通商品住宅成交案例，并说明数据的来源，一般不宜选择现状或上市后的经济适用住房、限价商品房、自住型商品房等成交案例作为可比实例。当确因普通商品住宅成交案例不足时，应将经济适用住房、限价商品房、自住型商品房等成交案例的成交价格内涵，统一为普通商品住房成交价格后，方可使用，并需进行详细说明和分析。

　　可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过1年，且不得超过2年。中心城区范围内，原则上选择近1年内的可比实例。

　　考虑到“评估得出的同地段、同品质普通商品住房价格，因市场行情或区域因素，可建议予以合理折让，作为确定购房人产权份额的价格基数”、“建议购房人产权份额比例每5%或10%为一个档位间隔，可按靠近档位就高的原则确定”等内容，属于行政管理政策范畴，无需在技术指引中明确。因此本次修订删除了上述内容。

　　按照《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）规定：回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。该规定与北京市经济适用住房、限价商品住房回购价格确定规则一致。考虑到与既有政策和操作方式的衔接，删除了“共有产权住房回购价格评估”内容。

　　在对北京市现有共有产权住房项目相关成本调查的基础上，制定出了销售均价评估所涉及的建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等参数参考取值。对比较法评估土地取得成本、销售均价时的修正调整幅度，作出了限制要求。对两种方法评估销售均价结果权重取值，给出了原则性建议。

　　附件：关于发布《北京市共有产权住房价格评估技术指引》的通知（北估秘[2023]002号）开云全站