开云全站《关于进一步规范我区村级留用地管理工作的实施意见》的政策解读

2023-08-06 23:30:12　　点击量：

　　开云全站为进一步加强和规范村级留用地管理，促进留用地项目健康发展，加快推进留用地安置工作，根据国家土地管理相关法律法规和《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知》（杭政函〔2014〕35号）等文件精神，我区出台了《关于进一步规范我区村级留用地管理工作的实施意见》（余政发[2020]19号），现将有关政策解读如下：

　　村级留用地是一种因征地引起的补充安置途径，是指政府在征地达到一定数量后，以村级集体经济组织（以下简称村（社区））为单位，在城乡规划和土地利用规划确定的建设用地范围内，核定一定的面积规模，专项用于发展村级集体经济的土地。

　　村级留用地额度是指因城市建设征收我区农村集体所有土地时，按被征地村的农业在册人口数等要素核定的一个专项额度。

　　以习新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，深入实施“乡村振兴战略”，紧紧围绕“五大余杭”建设目标，推动和谐征地，完善村级留用地政策，积极构建“易操作、利管理、稳收益、防风险”的村级留用地管理机制，促进村级集体经济持续健康发展，切实保障被征地农民获得长期、稳定收益，推进城乡统筹发展。

　　1.坚持政府主导。加强政策引导和工作统筹，切实发挥各级政府在推进留用地安置工作中的主导作用。村级集体经济组织（以下简称村（社区））是申请使用留用地额度的主体；各做地主体负责落实做地范围内村（社区）留用地安置任务；各镇（街道）发挥属地政府作用，与做地主体共同落实留用地安置任务，并负责监管留用地项目开发建设；区级相关部门应各司其职做好服务与指导工作。

　　2.坚持多元模式。留用地安置模式分为额度换房产、自主开发、合作开发和额度货币化回购四种。其中城市核心区域范围内的村（社区），各做地主体应结合实际，鼓励通过选择额度换房产或货币化回购模式进行留用地安置；城市核心区域范围外的村（社区），各做地主体应引导村（社区）合理选择开发模式，统筹推进多元安置模式。城市核心区域范围由各做地主体、镇（街道）协商划定后报区政府批准。

　　3.坚持集体决策。严格执行村民（或股民）代表会议制度，如留用地额度申请、收益分配使用等重大事项确定或调整必须经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由集体经济组织成员集体决策确定，其中自主开发和合作开发模式的确定必须经80%以上村（社区）集体经济组织成员签字同意。

　　全区各村（社区）以1998年底经区统计局核准的农业在册人口加全区平均自然增长人口为基数，留用地额度按以下标准确定：

　　人口在2500人（含）以上的村（社区），留用地额度在50亩的基础上，每增加100人增加1亩留用地额度。

　　1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数30%（含）以上60%以下的村（社区），可申请50%的留用地额度；1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数60%（含）以上的村（社区），可全额申请留用地额度。

　　我区村级留用地开发模式分为额度换房产、自主开发、合作开发和额度货币化回购四种模式。留用地项目严禁用于商品住宅开发，所得房产由村（社区）长期持有，不得随意变卖。

　　额度换房产是指村（社区）使用村级留用地额度与做地主体置换房产的一种操作模式。置换房产由做地主体负责筹集。

　　置换房产原则上为各做地主体已持有的经营性房产。无可置换房产的，应通过新建、购买等途径予以落实。

　　各做地主体应结合自身区域位置、房产性质用途和平均租金收益水平等，和属地镇（街道）及做地区域范围内符合留用地申请条件的村（社区）协商确定合理的留用地置换面积标准，报区政府批准后实施，但每亩村级留用地额度置换房产建筑面积最高不得超过500平方米。

　　各做地主体、镇（街道）可以对辖区内商业办公用地出让价格进行评估，扣减区域内做地成本亩均价和亩均规税规费后，得出亩均土地出让收益。同时，对辖区内商业办公用房按国有出让土地上的房屋产权以市场价进行评估，得出每平米的房产价值。将亩均土地出让收益除以每平米房产价值得出每亩置换面积标准参考值。置换房产面积由做地主体在区域内统筹平衡。

　　各做地主体应加大置换房产的筹集力度，明确新建置换房产的开发建设计划。置换房产为做地主体已持有房产的，置换协议须明确置换房产具置和房产性质用途。置换房产为新建房产的，置换协议须明确新建房产位置和建设周期。做地主体根据区域内实际情况酌情考虑支付村（社区）租金，超过三年未完成建设的，自置换协议签订满三年之日起必须支付村（社区）租金。

　　（1）申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇（街道）审核同意，并征求相应做地主体意见后，向市规划资源局余杭分局申请核拨额度。

　　（2）明确置换方案。做地主体根据可提供的房产面积、区政府同意的置换面积标准和做地范围内村（社区）留用地额度换房产需求情况，与村（社区）协商后排定置换计划、制定置换方案（包括置换涉及的房产位置、面积、交房时间等）。

　　（3）签订置换协议。按照置换方案，村（社区）与镇（街道）、做地主体签订额度换房产三方（或双方）置换协议，办理房产交割手续。

　　（4）办理备案手续。已签订的置换协议须到市规划资源局余杭分局备案，涉及多高层安置公寓底商营业房的，同步到区住建局备案。

　　（5）办理产权过户。做地主体负责将已持有和建成后的置换房产产权证到村（社区），并由做地主体按规定缴纳税费，镇（街道）、村（社区）协助办理。涉及不能办理产权过户的置换房产，在村（社区）同意的前提下，置换房产由做地主体代为持有，相应收益归村（社区）。

　　自主开发是指村（社区）自行开发村级留用地的一种操作模式。做地主体、镇（街道）可引导村（社区）集中选址，联合自主开发符合区域产业导向的留用地项目。

　　实行自主开发的村（社区），需出具项目可行性研究报告，且符合自有资金达到项目总预算（以可行性研究报告为准）50%以上，村（社区）集体经济组织成员80%以上签字同意的条件后，经属地镇（街道）班子集体研究决定和征求做地主体意见，报区政府同意后实施。

　　商业商务综合楼、标准厂房、长租公寓、农贸市场及教育、医疗等公共服务设施。

　　自主开发留用地项目可采用协议出让方式。在土地出让前，拟开发项目应征求相应行业主管部门意见。在协议出让条件中可设置受让单位100%自持等条件。

　　（1）申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经做地主体、镇（街道）审核同意后，向市规划资源局余杭分局申请核拨额度。

　　（2）确定开发模式。实行自主开发的村（社区）提出，经属地镇（街道）班子集体研究决定和征求做地主体意见，报区政府同意后实施。

　　（3）项目用地报批。对尚未办理农转用手续的地块，应优先通过盘活存量、全域土地综合整治解决用地问题，确实无法落实，需新增建设用地的，由区政府逐步安排用地指标。

　　（4）办理供地手续。村（社区）出具不对外合作开发的书面承诺后，办理供地手续，签订土地出让合同，并足额缴纳国有土地使用权出让价款。

　　合作开发是指村（社区）与合作对象成立项目公司进行村级留用地开发的一种操作模式。合作对象通过土地公开招拍挂方式确定，同等条件下优先选择所在做地主体的下属国有公司，鼓励多个村（社区）联合合作开发。

　　实行合作开发的村（社区）经80%以上集体经济组织成员签字同意，并经属地镇（街道）班子集体研究决定和征求做地主体意见，报区政府同意后实施。同时，村（社区）持股比例不低于30%。项目建成后，村（社区）应持有不低于地上计容总建筑面积（不含物业用房面积）30%的房产和地下空间相应比例的建筑面积。

　　合作开发的村级留用地一律采取招拍挂方式公开出让，竞得后必须成立项目公司进行开发。可通过竞拍村社持有房产建筑面积比例或竞拍土地出让价款来确定土地竞得人。合作方持有的建筑面积可预售。土地出让时，土地竞买保证金最高可为起始价的100%，国有土地使用权出让价款由竞得单位在一个月内足额缴清。上述要求作为招拍挂出让条件予以明确。

　　（1）申请额度核拨。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经做地主体、镇（街道）审核同意后，向市规划资源局余杭分局申请核拨额度。

　　（2）确定开发模式。实行合作开发的村（社区）提出，并经属地镇（街道）和做地主体同意后，报区政府同意后实施。

　　（3）项目用地报批。对尚未办理农转用手续的地块，应优先通过盘活存量、全域土地综合整治解决用地问题，确实无法落实，需新增建设用地的，由区政府逐步安排用地指标。

　　（4）办理供地手续。土地出让后，由村（社区）与土地竞得人成立项目公司进行开发，国有土地使用权出让价款由土地竞得人按规定足额缴纳。

　　（5）房产分割析产。合作开发的留用地，如商业商务综合楼等可以分割析产的项目，项目公司向规划部门提交建筑设计方案审批时，一并提交析产方案，明确建筑分割方案。在竣工并经土地复核验收后，按原批准的股份比例和析产方案进行析产，由合作双方依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。不能分割析产的项目，房产由项目公司持有，收益由合作双方按持股比例分配。

　　额度货币化回购是指对村（社区）尚未落实的留用地额度，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由所在做地主体以支付货币形式进行回购的一种操作模式。回购资金由做地主体承担。

　　各做地主体、镇（街道）对辖区内商业办公用地出让价格进行评估得出亩均出让价，扣减辖区内做地成本亩均价和亩均规税规费后，得出亩均土地出让收益，作为留用地额度货币化回购价格参考标准。各做地主体应结合自身实际，和属地镇（街道）、村（社区）进行协商，并在区域内统筹平衡后确定回购价格，最终报区政府批准后实施。

　　回购资金主要用于购买余杭区内非住宅房产，或投入本村（社区）使用剩余留用地额度开发的村级留用地项目，不得分发到户（人）。

　　额度货币化回购资金由镇（街道）加强监管，严格监控资金使用范围，村（社区）应杜绝以各种名义挪作他用的现象发生，确保回购资金定向使用。

　　（1）申请额度核拨。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经做地主体、镇（街道）审核同意后，向市规划资源局余杭分局申请核拨额度。

　　（2）签订回购协议。按照经区政府批准的额度货币化回购价格，做地主体、镇（街道）和村（社区）三方（或双方）签订留用地额度货币化回购协议。

　　（3）办理核销手续。村（社区）凭已签订的回购协议到市规划资源局余杭分局办理村级留用地额度核销手续。

　　各做地主体负责落实做地范围内村（社区）留用地安置任务。镇（街道）作为留用地项目开发监管主体，应加强村级留用地项目前、中、后期动态监管，推进项目顺利实施。同时，镇（街道）负责积极主动对接做地主体和村（社区），指导好村（社区），做好相关政策解释和协调工作，与做地主体共同落实留用地安置任务。区级相关部门应各司其职，在行政审批和验收等环节按照“最多跑一次”的要求优化服务。市规划资源局余杭分局应严格审查，做好留用地额度核拨及备案工作。区审计局应加强对做地主体、镇（街道）、村（社区）村级留用地工作的监督检查。

　　额度换房产模式中如多高层安置公寓底商营业房等涉及划拨补办出让的置换房产，由做地主体补缴土地出让金，区财政局在扣除各项规费后，将资金返还至做地主体。自主开发和合作开发项目土地出让价款在扣除各项规费后，由区财政局全额返还至做地主体、镇（街道），做地主体、镇(街道）应及时拨付用于村级留用地开发建设。自主开发项目报批和建设过程中涉及的属区级及以下收取的行政性规费（含城市市政基础设施配套费）予以减免。

　　本意见自2020年4月17日起施行，原已批准的村级留用地项目，允许按原批准内容继续实施。原余政办〔2018〕92号文件自动废止。

　　为进一步加强和规范村级留用地管理，促进留用地项目健康发展，加快推进留用地安置工作，根据国家土地管理相关法律法规和《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知》（杭政函〔2014〕35号）等文件精神，我区出台了《关于进一步规范我区村级留用地管理工作的实施意见》（余政发[2020]19号），现将有关政策解读如下：

　　村级留用地是一种因征地引起的补充安置途径，是指政府在征地达到一定数量后，以村级集体经济组织（以下简称村（社区））为单位，在城乡规划和土地利用规划确定的建设用地范围内，核定一定的面积规模，专项用于发展村级集体经济的土地。

　　村级留用地额度是指因城市建设征收我区农村集体所有土地时，按被征地村的农业在册人口数等要素核定的一个专项额度。

　　以习新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，深入实施“乡村振兴战略”，紧紧围绕“五大余杭”建设目标，推动和谐征地，完善村级留用地政策，积极构建“易操作、利管理、稳收益、防风险”的村级留用地管理机制，促进村级集体经济持续健康发展，切实保障被征地农民获得长期、稳定收益，推进城乡统筹发展。

　　1.坚持政府主导。加强政策引导和工作统筹，切实发挥各级政府在推进留用地安置工作中的主导作用。村级集体经济组织（以下简称村（社区））是申请使用留用地额度的主体；各做地主体负责落实做地范围内村（社区）留用地安置任务；各镇（街道）发挥属地政府作用，与做地主体共同落实留用地安置任务，并负责监管留用地项目开发建设；区级相关部门应各司其职做好服务与指导工作。

　　2.坚持多元模式。留用地安置模式分为额度换房产、自主开发、合作开发和额度货币化回购四种。其中城市核心区域范围内的村（社区），各做地主体应结合实际，鼓励通过选择额度换房产或货币化回购模式进行留用地安置；城市核心区域范围外的村（社区），各做地主体应引导村（社区）合理选择开发模式，统筹推进多元安置模式。城市核心区域范围由各做地主体、镇（街道）协商划定后报区政府批准。

　　3.坚持集体决策。严格执行村民（或股民）代表会议制度，如留用地额度申请、收益分配使用等重大事项确定或调整必须经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由集体经济组织成员集体决策确定，其中自主开发和合作开发模式的确定必须经80%以上村（社区）集体经济组织成员签字同意。

　　全区各村（社区）以1998年底经区统计局核准的农业在册人口加全区平均自然增长人口为基数，留用地额度按以下标准确定：

　　人口在2500人（含）以上的村（社区），留用地额度在50亩的基础上，每增加100人增加1亩留用地额度。

　　1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数30%（含）以上60%以下的村（社区），可申请50%的留用地额度；1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数60%（含）以上的村（社区），可全额申请留用地额度。

　　我区村级留用地开发模式分为额度换房产、自主开发、合作开发和额度货币化回购四种模式。留用地项目严禁用于商品住宅开发，所得房产由村（社区）长期持有，不得随意变卖。

　　额度换房产是指村（社区）使用村级留用地额度与做地主体置换房产的一种操作模式。置换房产由做地主体负责筹集。

　　置换房产原则上为各做地主体已持有的经营性房产。无可置换房产的，应通过新建、购买等途径予以落实。

　　各做地主体应结合自身区域位置、房产性质用途和平均租金收益水平等，和属地镇（街道）及做地区域范围内符合留用地申请条件的村（社区）协商确定合理的留用地置换面积标准，报区政府批准后实施，但每亩村级留用地额度置换房产建筑面积最高不得超过500平方米。

　　各做地主体、镇（街道）可以对辖区内商业办公用地出让价格进行评估，扣减区域内做地成本亩均价和亩均规税规费后，得出亩均土地出让收益。同时，对辖区内商业办公用房按国有出让土地上的房屋产权以市场价进行评估，得出每平米的房产价值。将亩均土地出让收益除以每平米房产价值得出每亩置换面积标准参考值。置换房产面积由做地主体在区域内统筹平衡。

　　各做地主体应加大置换房产的筹集力度，明确新建置换房产的开发建设计划。置换房产为做地主体已持有房产的，置换协议须明确置换房产具置和房产性质用途。置换房产为新建房产的，置换协议须明确新建房产位置和建设周期。做地主体根据区域内实际情况酌情考虑支付村（社区）租金，超过三年未完成建设的，自置换协议签订满三年之日起必须支付村（社区）租金。

　　（1）申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇（街道）审核同意，并征求相应做地主体意见后，向市规划资源局余杭分局申请核拨额度。

　　（2）明确置换方案。做地主体根据可提供的房产面积、区政府同意的置换面积标准和做地范围内村（社区）留用地额度换房产需求情况，与村（社区）协商后排定置换计划、制定置换方案（包括置换涉及的房产位置、面积、交房时间等）。

　　（3）签订置换协议。按照置换方案，村（社区）与镇（街道）、做地主体签订额度换房产三方（或双方）置换协议，办理房产交割手续。

　　（4）办理备案手续。已签订的置换协议须到市规划资源局余杭分局备案，涉及多高层安置公寓底商营业房的，同步到区住建局备案。

　　（5）办理产权过户。做地主体负责将已持有和建成后的置换房产产权证到村（社区），并由做地主体按规定缴纳税费，镇（街道）、村（社区）协助办理。涉及不能办理产权过户的置换房产，在村（社区）同意的前提下，置换房产由做地主体代为持有，相应收益归村（社区）。

　　自主开发是指村（社区）自行开发村级留用地的一种操作模式。做地主体、镇（街道）可引导村（社区）集中选址，联合自主开发符合区域产业导向的留用地项目。

　　实行自主开发的村（社区），需出具项目可行性研究报告，且符合自有资金达到项目总预算（以可行性研究报告为准）50%以上，村（社区）集体经济组织成员80%以上签字同意的条件后，经属地镇（街道）班子集体研究决定和征求做地主体意见，报区政府同意后实施。

　　商业商务综合楼、标准厂房、长租公寓、农贸市场及教育、医疗等公共服务设施。

　　自主开发留用地项目可采用协议出让方式。在土地出让前，拟开发项目应征求相应行业主管部门意见。在协议出让条件中可设置受让单位100%自持等条件。

　　（1）申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经做地主体、镇（街道）审核同意后，向市规划资源局余杭分局申请核拨额度。

　　（2）确定开发模式。实行自主开发的村（社区）提出，经属地镇（街道）班子集体研究决定和征求做地主体意见，报区政府同意后实施。

　　（3）项目用地报批。对尚未办理农转用手续的地块，应优先通过盘活存量、全域土地综合整治解决用地问题，确实无法落实，需新增建设用地的，由区政府逐步安排用地指标。

　　（4）办理供地手续。村（社区）出具不对外合作开发的书面承诺后，办理供地手续，签订土地出让合同，并足额缴纳国有土地使用权出让价款。

　　合作开发是指村（社区）与合作对象成立项目公司进行村级留用地开发的一种操作模式。合作对象通过土地公开招拍挂方式确定，同等条件下优先选择所在做地主体的下属国有公司，鼓励多个村（社区）联合合作开发。

　　实行合作开发的村（社区）经80%以上集体经济组织成员签字同意，并经属地镇（街道）班子集体研究决定和征求做地主体意见，报区政府同意后实施。同时，村（社区）持股比例不低于30%。项目建成后，村（社区）应持有不低于地上计容总建筑面积（不含物业用房面积）30%的房产和地下空间相应比例的建筑面积。

　　合作开发的村级留用地一律采取招拍挂方式公开出让，竞得后必须成立项目公司进行开发。可通过竞拍村社持有房产建筑面积比例或竞拍土地出让价款来确定土地竞得人。合作方持有的建筑面积可预售。土地出让时，土地竞买保证金最高可为起始价的100%，国有土地使用权出让价款由竞得单位在一个月内足额缴清。上述要求作为招拍挂出让条件予以明确。

　　（1）申请额度核拨。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经做地主体、镇（街道）审核同意后，向市规划资源局余杭分局申请核拨额度。

　　（2）确定开发模式。实行合作开发的村（社区）提出，并经属地镇（街道）和做地主体同意后，报区政府同意后实施。

　　（3）项目用地报批。对尚未办理农转用手续的地块，应优先通过盘活存量、全域土地综合整治解决用地问题，确实无法落实，需新增建设用地的，由区政府逐步安排用地指标。

　　（4）办理供地手续。土地出让后，由村（社区）与土地竞得人成立项目公司进行开发，国有土地使用权出让价款由土地竞得人按规定足额缴纳。

　　（5）房产分割析产。合作开发的留用地，如商业商务综合楼等可以分割析产的项目，项目公司向规划部门提交建筑设计方案审批时，一并提交析产方案，明确建筑分割方案。在竣工并经土地复核验收后，按原批准的股份比例和析产方案进行析产，由合作双方依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。不能分割析产的项目，房产由项目公司持有，收益由合作双方按持股比例分配。

　　额度货币化回购是指对村（社区）尚未落实的留用地额度，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由所在做地主体以支付货币形式进行回购的一种操作模式。回购资金由做地主体承担。

　　各做地主体、镇（街道）对辖区内商业办公用地出让价格进行评估得出亩均出让价，扣减辖区内做地成本亩均价和亩均规税规费后，得出亩均土地出让收益，作为留用地额度货币化回购价格参考标准。各做地主体应结合自身实际，和属地镇（街道）、村（社区）进行协商，并在区域内统筹平衡后确定回购价格，最终报区政府批准后实施。

　　回购资金主要用于购买余杭区内非住宅房产，或投入本村（社区）使用剩余留用地额度开发的村级留用地项目，不得分发到户（人）。

　　额度货币化回购资金由镇（街道）加强监管，严格监控资金使用范围，村（社区）应杜绝以各种名义挪作他用的现象发生，确保回购资金定向使用。

　　（1）申请额度核拨。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经做地主体、镇（街道）审核同意后，向市规划资源局余杭分局申请核拨额度。

　　（2）签订回购协议。按照经区政府批准的额度货币化回购价格，做地主体、镇（街道）和村（社区）三方（或双方）签订留用地额度货币化回购协议。

　　（3）办理核销手续。村（社区）凭已签订的回购协议到市规划资源局余杭分局办理村级留用地额度核销手续。

　　各做地主体负责落实做地范围内村（社区）留用地安置任务。镇（街道）作为留用地项目开发监管主体，应加强村级留用地项目前、中、后期动态监管，推进项目顺利实施。同时，镇（街道）负责积极主动对接做地主体和村（社区），指导好村（社区），做好相关政策解释和协调工作，与做地主体共同落实留用地安置任务。区级相关部门应各司其职，在行政审批和验收等环节按照“最多跑一次”的要求优化服务。市规划资源局余杭分局应严格审查，做好留用地额度核拨及备案工作。区审计局应加强对做地主体、镇（街道）、村（社区）村级留用地工作的监督检查。

　　额度换房产模式中如多高层安置公寓底商营业房等涉及划拨补办出让的置换房产，由做地主体补缴土地出让金，区财政局在扣除各项规费后，将资金返还至做地主体。自主开发和合作开发项目土地出让价款在扣除各项规费后，由区财政局全额返还至做地主体、镇（街道），做地主体、镇(街道）应及时拨付用于村级留用地开发建设。自主开发项目报批和建设过程中涉及的属区级及以下收取的行政性规费（含城市市政基础设施配套费）予以减免。

　　本意见自2020年4月17日起施行，原已批准的村级留用地项目，允许按原批准内容继续实施。原余政办〔2018〕92号文件自动废止。