开云全站房地产估价规范（附条文说明）

2023-09-16 19:13:27　　点击量：

　　中华人民共和国国家标准房地产估价规范CodeforRealEstateAppraisalGB/T50291-11019主管部门：中华人民共和国建立部批准部门：中华人民共和国建立部施行日期：1101911019北京前言国家标准《房地产估价标准》是依据建立部建标[11018]244九九八年工程建立国家标准制订、修订打算〔其次批〕》和建立部房地产业司建房市函字[11016]第40号《关于托付制订\房地产价格评估技术规程\的函》的要求，由建立部负责主编，详细由中国房地产估价师学会会同建立部政策探究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。本标准经有关部门会审，建立部以建标[11019]48号文批准，并会同国家质量技术监视局联合发布。本标准在编制过程中，编制组进展了广泛、深化的调查探究，谨慎总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经历和理论探究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的看法，同时收集、.分析、探究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港、台湾地区以及国际评估标准委员会〔IVSC〕的有关标准和理论探究成果。本标准由建立部负责管理，详细说明工作由中国房地产估价师学会负责。在运用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应踊跃总结经历，并将看法寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价标准》管理组〔地址：北京市三里河路九号，邮政编码：101835〕，以供修订时参考。国家标准《房地产估价标准》的主编单位：中国房地产估价师学会。参编单位：建立部政策探究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产探究所、北京大学不动产探究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。本标准编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆.春城昆明欢送你5.3收益法75.4本钱法95.5假设开发法115.6基准地价修正法126不同估价目的下的估价126.1土地运用权出让价格评估136.2房地产转让价格评估136.3房地产租赁价格评估136.4房地产抵押价值评估136.5房地产保险估价146.6房地产课税估价156.7征地和房屋拆迁补偿估价156.8房地产分割、合并估价156.9房地产纠纷估价166.10房地产拍卖底价评估166.11企业各种经济活动中涉及的房地产估价166.12其他目的的房地产估价167估价结果168估价报告179职业道德18附录A估价报告的标准格式19标准用词用语说明22附：条文说明231总那么1.0.1为了标准房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本标准。1.0.2本标准适用于房地产估价活动。1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。.1.0.4房地产估价除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准、标准的规定。2.0.1房地产realestate，realproperty土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2.0.2房地产估价realestateappraisal，propertyvaluation专业估价人员依据估价目的，遵循估价原那么，遵照估价程序，选用相宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的根底上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进展估算和判定的活动。春城昆明欢送你2.0.3估价对象subjectproperty一个详细估价工程中须要估价的房地产。2.0.4估价目的appraisalpurpose估价结果的期望用途。2.0.5估价时点appraisaldate，dateofvalue估价结果对应的日期。2.0.6客观合理价格或价值value某种估价目的特定条件下形成的正常价格。2.0.7公开市场openmarket.在该市场上交易双方进展交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并驾驭必要的市场信息，有较充裕的时间进展交易，对交易对象具有必要的专业学问，交易条件公开并不具有排它性。2.0.8公开市场价值openmarketvalue在公开市场上最可能形成的价格。采纳公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。2.0.9类似房地产similarproperty与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑构造等方面与估价对象一样或相近的房地产。2.0.10同一供求圈comparablesearcharea与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。2.0.11最高最正确运用highestandbestuse法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的运用。2.0.12salescomparisonapproach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进展比拟，对这些类似房地产的确定价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.13收益法incomeapproach，incomecapitalizationapproach预料估价对象将来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.14本钱法costapproach.求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.15假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod预料估价对象开发完成后的价值，扣除预料的正常开发本钱、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.16基准地价修正法landdatumvaluemethod在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。2.0.17潜在毛收入potentialgrossincome假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。2.0.18有效毛收入effectivegrossincome由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他缘由造成的收入损失后所得到的收入。2.0.19运营费用operatingexpenses维持房地产正常生产、经营或运用必需支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。2.0.20净收益netincome，netoperatingincome.由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。2.0.21建筑物重置价格replacementcostofbuilding采纳估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建立与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价2.0.22建筑物重建价格reproductioncostofbuilding采纳估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建立与估价对象一样的全新状态的建筑物的正常价格。 2.0.23 物质上的折旧physicaldepreciation physicaldeterioration建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值 的损失。 2.0.24 功能上的折旧functionaldepreciation ，functional obsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。 2.0.25 economicobsolescence建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损 失。2.0.26估价结果conclusionofvalue 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。2.0.27估价报 告appraisalreport 全面、公正、客观、精确地记述估价过程和估价成果的文件，给托 付方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的探究报告。 3估价原那么 3.0.1房地产估价应遵循以下原那么：1合法原那么； .2最高最正确运用原那么；3替代原那么； 4估价时点原那么。 3.0.2遵循合法原那么，应以估价对象的合法运用、合法处分为前 提估价。3.0.3遵循最高最正确运用原那么，应以估价对象的最高 最正确运用为前提估价。 当估价对象已做了某种运用，估价时应依据最高最正确运用原那么 对估价前提作出以下之一的判定和选择，并应在估价报告中予以说 1保持现状前提：认为保持现状接着运用最为有利时，应以保持现状接着运用为前提估价； 2转换用途前提：认为转换用途再予以运用最为有利时，应以转换 用途后再予以运用为前提估价； 3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以运用最为有利 时，应以装修改造但不转换用途再予以运用为前提估价； 4重新利用前提：认为撤除现有建筑物再予以利用最为有利时，应 以撤除建筑物后再予以利用为前提估价； 5上述情形的某种组合。 3.0.4遵循替代原那么，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在 同等条件下的正常价格。 3.0.5遵循估价时点原那么，要求估价结果应是估价对象在估价时 点的客观合理价格或价值。 4估价程序4.0.1自承受估价托付至完成估价报告期间，房地产估价应按以下 程序进展：1明确估价根本事项；2拟定估价作业方案；3搜集 估价所需资料；4实地查勘估价对象；5选定估价方法计算；6 确定估价结果；7撰写估价报告；8估价资料归档。 4.0.2明确估价根本事项主要应包括以下内容：1明确估价目的； 2明确估价对象；3明确估价时点。 注：1估价目的应由托付方提出； 2明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况； 3估价时点应依据估价目确实定，采纳公历表示，准确到日； 4在明确估价根本事项时应与托付方共同协商，最终应征得托付方 认可。4.0.3在明确估价根本事项的根底上，应对估价工程进展初 步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括以下内容： 1拟采纳的估价技术路途和估价方法；2拟调查搜集的资料及其来 源渠道；3预料所需的时间、人力、经费；4拟定作业步骤和作

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