成都市土地出让管理意见稿：开云全站净地出让、起价不低于估价70%

2023-10-01 14:38:18　　点击量：

　　日，成都市规划和自然资源局发布《关于进一步加强土地出让管理的实施意见（征求意见稿）》。

　　《意见稿》内容涉及规范土地出让前期管理、强化产业化项目用地保障、严格土地出让审批管理、深化土地出让交易管理、完善土地出让程序管理、强化土地出让监督管理等6个方面。

　　为认真贯彻《中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发〔2020〕9号），进一步促进我市土地要素市场化流动，提高资源配置效率，坚持以产出为导向，强化功能目标，规范土地出让行为，现结合我市实际，提出如下实施意见。

　　国土空间规划编制与实施要充分体现节约集约土地的理念，注重以人为本、产城一体、职住平衡，生产、生活、生态空间统筹布局，优化城市发展空间布局，重塑产业经济地理。引导主导产业生产、研发、供应、上下游产品服务项目及公共服务项目向产业功能区集中。

　　控制性详细规划原则上应按自然资源部办公厅印发的《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资办发〔2020〕51号）细分至二级类或三级类。鼓励建设用地使用权分层供应，引导地上地下空间功能复合，地下空间互连互通，强化垂直空间上的多元性和紧凑性。

　　探索推进国有建设用地多用途混合利用，建立与产业发展相适应，支持土地多用途混合利用的规划编制、管理和实施机制。坚持规划确定用途、用途确定供应方式。按照功能复合兼容、用途相近相通的原则，推进二三产业混合用地，明确合理比例，严禁产业用地房地产化。

　　拟出让宗地应纳入土地储备库，录入自然资源部土地储备监测监管系统，并取得统一电子监管号。拟出让宗地必须是征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原不动产权利证书、规划条件明确、具备动工建设基本条件的“净地”。不具备“净地”条件的宗地，一律不得出让。

　　通过市公资交易中心出让的五城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区，下同）及市级储备的拟出让宗地和各区（含四川天府新区、成都高新区，不含成都东部新区）含城镇住宅用地的拟出让宗地，由属地规划和自然资源主管部门对新增国有建设用地的拆迁补偿安置事项进行审查和对存量国有建设用地的拆迁补偿事项进行核查，报市规划和自然资源局（征地事务机构）复审后出具复审意见，作为土地上市交易的必备要件。通过市公资交易中心出让的其他拟出让宗地，由属地规划和自然资源主管部门对新增国有建设用地的拆迁补偿安置事项进行审查和对存量国有建设用地的拆迁补偿事项进行核查，出具审查意见，并同步提交“拟供地前置审查系统”备案，作为土地上市交易的必备要件，市规划和自然资源局（征地事务机构）对备案宗地的新增国有建设用地拆迁补偿安置情况进行抽查，抽查未通过的不予上市。通过区（市）县公共资源交易平台上市的拟出让宗地，由属地规划和自然资源主管部门负责审查。

　　土地出让方案应包括拟出让宗地的位置、空间范围、用途、面积、年限、出让方式、土地移交时间、出让起始（叫）价、竞价措施、竞买保证金、土地价款缴纳比例和期限等内容。规划和自然资源主管部门出具的规划条件、住建主管部门出具的建设条件、产业主管部门出具的产业条件、《国有建设用地项目履约协议书》等应纳入土地出让方案，一并向社会公示。

　　规划和自然资源主管部门出具的规划条件应依据控制性详细规划，加强对国有土地使用的引导性和控制性，包括容积率（计容建筑面积）、建筑密度、绿地率等内容。拟出让宗地涉及兼容1种以上用途的，规划条件必须明确各规划用途的兼容比例及上下限要求。涉及开发利用地下空间、空中连廊的，规划条件应明确开发深度、连廊结构等控制性指标。

　　住建主管部门出具的建设条件应视情况明确开竣工时限、建筑工业化、建设成品住宅（装修）、绿色建筑、公共服务设施建设标准、道路及“海绵城市”等要求。

　　产业主管部门出具的产业条件应结合产业功能区产业定位提出产业准入条件（含产业类型、产业标准、产业形态、投资强度、达产标准、税收标准以及自持比例等）、未达准入条件罚则等要求，并纳入《国有建设用地项目履约协议书》。

　　经营性建设用地必须以招标拍卖挂牌出让方式确定土地使用权人和土地价格。城镇住宅用地以及含城镇住宅的用地，一律以拍卖方式公开出让。

　　单宗城镇住宅用地供应面积不得超过原国土资源部、国家发展改革委发布的《限制用地项目目录》（国土资发〔2012〕98号）规定的标准。单宗工业项目、物流项目用地原则上不超过250亩。

　　土地出让必须严格进行地价评估。规划和自然资源主管部门要按规定及时编制、更新和完善本辖区的基准地价、标定地价体系，经政府批准后向社会公布。土地评估机构要依据法律法规和技术规范，认真研究房地产市场价格与税费负担、建安成本、财务费用、合理利润的关系，充分考虑规划条件、产业政策、土地区位、市场变化、土地成本等多种因素对土地市场价格的影响，科学规范合理地开展拟出让宗地的地价评估工作，独立出具拟出让宗地的土地估价报告和土地估价技术报告，并严格履行电子备案程序。

　　经营性建设用地的土地出让起始（叫）价应根据土地用途、规划条件、土地估价结果、产业政策（产业类型、产业形态、产业规模及自持比例等）、土地市场行情和合理竞价空间等因素，通过集体决策方式确定。城镇住宅用地的起叫价原则上不得低于市场评估价，其他拟出让宗地（不含工业用地、物流仓储用地）的起始（叫）价不低于宗地评估价的70%（含持证准用价款），且不低于宗地所在地级别同类型用地基准地价的70%。

　　以挂牌方式出让土地的一律实行土地出让底价制度（不含工业用地、物流仓储用地），以拍卖方式出让土地的可采取有底价或无底价方式，采取无底价方式的须在土地出让方案中明确起叫价，其起叫价即为土地出让底价。土地出让底价在挂牌或拍卖出让活动结束前必须严格保密，严禁泄露。

　　工业用地采取弹性年期出让、租赁以及使用标准厂房等多种供地方式。短期出让年限一般不超过20年，租赁一般不超过10年。对符合条件的战略性新兴产业、先进制造业等鼓励类国家、省、市重点项目，经市政府批准可按法定最高出让年限50年长期出让。区（市）县政府（管委会）应加大标准厂房建设力度，为小微型、尚需孵化以及不具备单独供地条件的企业提供生产场所。工业用地的出让合同必须明确约定，工业用地改变土地用途的，必须由政府（管委会）按原用途收回土地使用权，重新按规定程序出让。

　　采取短期出让或租赁的，可在建设用地供应方案和《国有建设用地项目履约协议书》里明确，对项目到期后仍符合规划和产业要求的，经批准可采取协议方式续期并明确续期年限和价格。

　　工业用地的出让起始价原则上不得低于成都市工业用地出让指导价标准。实行工业用地短期出让或租赁的，按照年均工业用地出让指导价计算出让价款或租金。对于鼓励类国家、省、市重点项目，采取长期出让方式供地的，可不低于我市工业用地出让指导价的80%确定土地出让起始价；采取短期出让方式的，可不低于相应年期出让价款的70%；采取租赁方式的，可不低于50%确定相应年期的土地租金。

　　支持融合研发、设计、监测、中试、新经济等创新性业态项目使用新型产业用地（M0）。新型产业用地（M0）应布局在产业功能区内，项目用房包括产业用房和配套用房，配套用房计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的20%。

　　供应方式分为新供应M0和已供工业用地调整为M0。新供应M0须采取公开挂牌等方式确定土地使用权人，产业用房和配套用房须由土地使用权人全部持有，不得分割转让。已供工业用地调整为M0的，须符合新型产业用地（M0）规划布局和准入标准，且于2005年1月1日以前取得的存量工业用地，配套用房须全部持有不得分割，竣工满5年后经属地政府（管委会）达 产考核通过的，产业用房可按不超过产业用房计容建筑面积的50%进行分割转让。

　　根据物流主管部门意见，用于物资储运（物资储备、运输装卸等）的用地，规划用地性质确定为“物流仓储用地”；兼有物资交易功能的物流项目，其用于物资交易部分的用地，规划用地性质为“商业用地（物流交易用地）”，用地面积不得超过项目用地总面积（净用地）的30%。

　　物流项目的物流仓储用地，按仓储用地归类，参照工业项目用地的相关政策执行。兼有物资交易功能的物流项目，其物流仓储部分按仓储用地归类、物资交易部分按商业用地归类，采取挂牌方式出让，土地出让起始（叫）价分别参照我市工业用地出让指导价和出让地块所在地级别商业用地基准地价，采取加权平均方式综合确定。物流仓储用地不得擅自改变土地用途，不得以物流项目名义从事商业或房地产开发，不得修建专业市场。物流项目形成的不动产不得分割转让。

　　由市级（含）以上科技、经信部门认定，用于研发总部、众创空间、孵化器以及产品创新设计等功能用途的营利性项目，可使用科研设计用地（A36）。原则上规划布局在西部（成都）科学城“一核四区”区域、产业功能区1平方公里科创空间和都市工业社区内。

　　科研设计用地（A36）土地用途登记为“科研设计用地（A36）”；房屋用途登记为科研设计用房。科研设计用房的物业持有比例不得低于总计容建筑面积的80%，分割转让对象必须为符合科研设计用地（A36）适用类型或经属地政府（管委会）认定的产业链上下游的研发、设计等机构和企业。

　　以强化产业功能为目标，着力发挥功能区主导产业在产业集聚、产业链优化完善方面的引领作用，对符合产业发展布局的总部、金融、会展、文旅、赛事等新经济新业态以及产业功能区管委会认定的主导产业项目落地，可给予政策优惠，加大扶持力度。

　　符合市发改委会同市级产业主管部门定期更新确定的成都市重大产业化特别项目认定标准，且具有重要牵引性、引领性、主导性的重大产业化特别项目，经市级产业主管部门牵头充分研究论证并由属地政府（管委会）批准的，可以合理确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。采取搭配供应方式的，须坚持“先产业开发，后住宅建设”的原则，在出让宗地产业项目整体竣工验收前，或土地受让人以任何形式变更、退出股权结构的，住建主管部门不得批准出让宗地商品住房项目预（现）售许可。市级产业主管部门应会同各区（市）县政府（管委会）切实加强对项目用地的供前、供中、供后监管，严禁以产业项目建设为名变相进行房地产开发。

　　控制性详细规划确定的公益设施项目用地，其项目营利性、非营利性由行业主管部门确认和监管。鼓励社会资金利用规划的其他服务设施用地投资建设具有公益性功能和公共服务功能的经营性项目。规划条件应根据行业主管部门出具的准入条件明确主体建筑性质类别（文化、教育、康养、体育、医疗等），项目可兼容的商业、商务用途比例不高于宗地计容建筑面积的10%。采取挂牌或拍卖出让方式取得土地的，不纳入持证准用范围，土地起始（叫）价可不低于宗地所在其他服务设施用地基准地价的70%确定，竞得人自持房屋产权比例不低于宗地计容总建筑面积的90%。

　　加强轨道交通场站综合开发一体化城市设计，其成果及相关技术要求应纳入拟上市宗地规划条件、建设条件。对经市轨道交通建设和TOD综合开发领导小组办公室审核的不具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地，可采取招标拍卖挂牌方式整体出让。

　　按照“加强统筹管理、依法分级审批”的原则，市、区（市）县政府（管委会）负责土地出让方案的审批。五城区及市级储备土地的出让方案由成都市中心城区土地出让方案审查委员会采取专题会议方式集体审查，主要领导末位表态，以无记名投票方式确定。审查通过的土地出让方案经市政府批准后，由成都市中心城区土地出让方案审查委员会办公室（市规划和自然资源局）提交市公资交易中心组织土地出让。

　　其他区（市）县政府（管委会）应明确相应的土地出让方案集体审查机构，负责本辖区土地出让方案的集体审查工作，审查通过的土地出让方案须经属地政府（管委会）批准后，由属地政府（管委会）提交市级或属地公资交易中心组织土地出让，并须同步提交“成都市国有建设用地动态监管系统”备案。

　　其中，各区（含四川天府新区、成都高新区，不含成都东部新区）含城镇住宅用地的土地出让方案，须由市规划和自然资源局审核后报市政府同意，按照住宅用地供应分类调控要求，统筹集中提交市公资交易中心组织土地出让。

　　市规划和自然资源局对区（市）县政府（管委会）备案的土地出让方案进行抽查，对抽查中发现土地出让方案存在超规模限制、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1等违反土地招拍挂政策规定的，函告市公资交易中心终止宗地出让程序并暂停该区域土地出让，同时，责令相关区（市）县政府（管委会）立即整改并重新拟定出让方案。

　　对区（市）县土地供应规模超过下达的供应计划指标且未报市政府批准增加指标、区域商品住房销售周期达到或超过“五类调控”暂停标准、供后监管中存在产业准入要求未落实、已供未开工率较高、闲置土地处置不到位等情况的，由市规划和自然资源局函告市公资交易中心暂停该区域土地出让。

　　坚决贯彻落实中央“因城施策、分类调控”的房地产市场调控要求，建立健全房价地价联动长效机制，保障我市房地产市场平稳健康发展。以拍卖方式出让的土地可根据房地产市场调控要求，采取灵活的竞价措施，科学合理设置土地最高限价。土地出让最高限价在拍卖出让活动前必须严格保密，严禁泄露。

　　市住建局牵头负责全市房地产市场调控工作，切实做好房地产市场调控措施研究及市场运行情况分析，并指导区（市）县落实房地产市场调控具体要求；负责会同相关部门提出租赁住房、人才公寓、产业园区配套住房、统筹住房等各类住房建设需求并研究完善配套的管理办法。

　　市规划和自然资源局负责编制年度成都市经营性建设用地供应计划，报市委、市政府批准后执行，供应计划应优先保障产业功能区核心区、重点区域、重大产业项目用地和满足群众“住有所居” 用地需求；实施经营性建设用地精细化管理，统筹全市经营性建设用地供应规模、结构、时序、价格等。

　　各区（市）县政府（管委会）要及时建立健全房价地价联动长效机制，保障将地价、房价指数控制在合理区间，并结合商品住宅销售周期、房地产市场运行情况等因素，及时调整完善区域房地产市场调控措施，引导房地产开发企业理性竞买、理性竞价，对热点区域适时采取灵活的竞价方式、实行购地资金审查等，严控高溢价率风险。

　　五城区的土地出让交易环节全部纳入市公共资源交易平台实施。其他区（市）县的土地出让，除工业项目、物流项目（不含独立成宗且只具有物流交易功能的物流项目）用地以及独立的地下空间建设用地由所在地区（市）县公共资源交易平台实施外，全部进入市公共资源交易平台。情况特殊的，由市政府研究确定并报省政府备案。

　　土地成交后，属地政府（管委会）或其指定的部门与土地受让人须在5个工作日内签订《国有建设用地项目履约协议书》，土地出让人与土地受让人须在10个工作日内签订出让合同，土地受让人逾期不签订履约协议书、出让合同的，出让人应收回土地、不退还竞买保证金。土地出让价款缴纳期限不得超过半年，可一次性付款或分期付款。分期付款的，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%且缴纳期限不得超过1个月，第二期缴款后累计缴款总数不得低于全部土地出让价款的70%且不得超过3个月，第三期必须全部付清土地出让价款且不得超过6个月。出让合同应约定，分期付款的不计利息。

　　五城区土地出让（含市级储备土地）必须严格执行《成都市五城区土地上市出让程序》（详见附件），依法落实主体责任，明确任务分工，优化工作流程，提高行政效能。

　　各区（市）县政府（管委会）应根据相关法律、法规、规范以及本实施意见要求，制定和完善本辖区的土地出让程序，确保土地出让工作规范有序开展。

　　四川天府新区、成都东部新区、成都高新区受市政府授权，负责本区域土地出让方案的审查批准和土地出让起始（叫）价确定工作，对净地审查结果、土地出让方案及相关资料的真实性、合法性及规范性负责，并承担相应的工作责任和法律责任。土地出让方案批准后由四川天府新区、成都东部新区、成都高新区管委会移交市公资交易中心实施。土地成交后，由四川天府新区、成都东部新区、成都高新区规划和自然资源主管部门与竞得人签订成交确认书和土地出让合同。

　　招标拍卖挂牌方式出让的土地，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。确需改变的，原则上必须收回土地使用权，按招标、拍卖、挂牌的相关规定和程序重新出让。因公共利益需要更改规划和建设条件的，由规划和自然资源主管部门会同相关主管部门依法依规向社会公示，公示时间不得少于20日，公示期满，相关利害关系人无反对意见的，报政府常务会议审议决定。政府常务会议审议通过的，在完善用地手续后，方可按新的规划和建设条件核发规划建设手续。

　　建立土地出让价款缴纳提醒、备案制度。除因不可抗力、非企业原因外，未及时缴纳土地出让价款的，要严格按照合同约定收取违约金。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款、违约金及土地契税的，不得办理不动产权证，也不得按出让价款缴纳比例分割办理不动产权证。土地出让收入按现行财政体制缴入地方国库，通过地方基金预算安排支出。

　　各区（市）县政府（管委会）作为土地供应及供后监管的责任主体，要依法落实主体责任，具体负责辖区土地出让报批（审批）、供后履约监管及房地产市场调控等具体事务工作。

　　规划和自然资源主管部门负责监督土地受让人执行宗地规划条件和建筑设计方案的情况，确保规划用途和不动产登记一致。对土地受让人存在未按出让规则竞买土地，竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同，未按期缴纳土地出让价款，以及未按规划条件实施建设等情形的，通报住建、经信、商务等主管部门。

　　住建主管部门负责督促土地受让人严格按照出让宗地建设条件实施建设，监督各类建设项目按时开、竣工，并达到建设标准和规范要求；负责房地产市场调控相关工作；对存在未按建设条件实施项目建设以及未按规划和自然资源主管部门要求受到通报等情形的，按不良信用记录给予土地受让人信用扣分，向社会公示，并纳入企业失信档案。

　　按照“谁提出，谁监督”的原则，相关产业主管部门负责监督产业准入条件执行情况，属地政府（管委会）对执行结果负责。其中，工业、物流主管部门按照“一图一表”准入控制指标要求完成项目准入审查、竣工达产考核、执行违约罚则。

　　公资交易部门负责组织土地出让活动；负责配合规划和自然资源主管部门、住建主管部门落实相关调控或管控要求。

　　高效运用“自然资源部土地市场动态监测与监管系统”“成都市国有建设用地动态监管系统”“住建领域信用信息管理系统”等，加强对土地出让事前、事中、事后全流程的动态监管，并结合系统监管信息，及时开展项目促建、产业要求履约监管及闲置土地处置等工作。对存在不按期履约、违约等情形的土地受让人，及时发现记录违约行为，进行信用扣分，并限制其一定时期内不得参与成都市土地招拍挂活动。

　　全市各级规划和自然资源、住建、财政、纪检监察等主管部门，要按照职能职责加强监督检查，以规范土地出让行为为重心，针对土地用途、容积率等规划条件的确定及其执行情况、竞买条件的设置、出让方式的选择、土地出让收入管理等重点和关键环节，及时发现、坚决制止并依法严肃查处违纪违法行为。

　　本实施意见自2021年 月 日起施行，有效期5年。《成都市人民政府关于贯彻省政府〈关于进一步加强土地出让管理规定〉的实施意见》（成府发〔2015〕21号）同时废止。

　　招拍挂（）：专注于提供土地招拍挂服务，包括土地招标、土地挂牌、土地信息展示等。分享：开云全站