开云全站北京首批高标准住宅方案来了刚需、刚改家庭8折购房值不值？

2023-10-10 02:12:05　　点击量：

　　率先尝试房地联动的北京，着实又“秀”了一把。作为全国楼市的风向标，北京在过去十年里，出台了许多先试先行的典型案例，包括自住型商品房、共有产权房、限竞房等，每一次土地供给侧改革，都给市场带来了较强的借鉴意义。而今年北京首批“两集中”供地推行“高标准配建”，更是引起市场高度关注。

　　近期，北京市规自委正式发布了首批8个“高标准”住宅建设方案。在这8份建设方案中，剔除一些根据社区环境报建的差异化建设标准之外，文件中最高频的三个关键词分别是，“三星级绿色建筑”、“装配率”和“低能耗”。

　　这个由北京市政府牵头打造的高品质住宅，将对开云全站北京住宅市场带来怎样的改变？哪些人能买，到底值不值？幸福里连线业内人士全面解读。

　　北京首批次8个“高标准住宅”有一半位于朝阳区，其他4个分别位于海淀区、通州区和延庆区。8个地块的中标企业均承诺全面执行三星级绿色建筑标准，其中，7个地块承诺采用装配式建筑建造，6个地块承诺采用超低能耗建筑。

　　在三星级绿色建筑标准方面，以通州区梨园镇地块项目为例，将采用不少于4类通过认证的三星级绿色建材，住宅小区内道路、园林绿化等公共设施项目建设所用路面砖、植草砖、道路无机料、路缘石等100%使用建筑垃圾再生产品。

　　装配式建筑方式和低能耗建筑用材方面，在朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目，以及朝阳区王四营乡土地一级开发项目等多个项目中亦有体现，中标企业承诺，项目装配率达到91%，并实施超低能耗建筑面积达到总面积的比例为100%。

　　例如朝阳区的崔各庄两个地块，就来了个“豪华顶配”，直接因地制宜，把北侧和西北侧都设计成了城市口袋公园，在北京可以说得上的大手笔了。当然，豪横的不止崔各庄，朝阳的王四营乡也不遑多让，打造了一片开放式集中绿地和街角公园。

　　除了绿意盎然，配套商超也不能少，在城市副中心的梨园镇地块，就连公益讲堂、艺术展廊都被统统安排上，这些在高端小区都很少见到的配套产品，在此次的设计内容里都有所体现，当然，除了这些之外，值得拿出来单独说一说的还有梨园镇的“近零能耗”示范幼儿园，再也不用担心没地方遛娃。

　　从现行的8个设计方案中，政府提出在“宜居为王”的属性上，允许企业根据具体情况因地制宜。因此，在上述三个共性特点外，“高标准住宅”的差异化也有一定体现。比如有地形优势的，就可以打造公园配套；有商超优势的，可以增设部分商场；对于建材有更高标准的，可以采用更为先进的建造模式，比如“被动房”等。

　　从目前已公布的设计方案来看，首批“高标准住宅”户型面积主要在97-150平之间，单个地块来看，地段和户型定位也比较明确，适合刚需、刚改家庭居住。

　　崔各庄地块，距离地铁站非常近，大概距离在1公里左右，且位于北京城的“互联网新贵圈”——望京附近，这个地块相当有竞争力，从目前的规划来看，这里的地块也是平均在130平左右，妥妥的性价比极高的改善盘，再加上平均7万/平的诱人价格，更是“换车”首选。

　　同理，还有海淀的热门盘，树村。从融创给到的设计方案来看，主力户型为180、220以及275平方米，说明依旧以融创擅长的大户型为主。且项目比邻北大、清华，位于两座高等学府附近，而价格则是在海淀一片“高房价”之中的一股清流，只要11万左右一平，这对于想要改善的用户来说，足以称得上是“必选盘”。

　　海淀树村、朝阳崔各庄目前看都是改善盘，以中大户型为主，而豆各庄和王四营项目则可能更偏向刚需一些。豆各庄和王四营的项目都在7号线号线连接北京西站和环球影城度假区，可换乘10号线号线号线号线，总体来说轨道交通很方便，无论是去国贸CBD还是去东、西城区都很快捷。

　　同时，从户型面积来看，豆各庄和王四营的面积都在百平以下，更有50-60的小户型一居，明显更适合需要上车的刚需，且范围规划有幼儿园和小学，也有商业规划，这个区域的配套也会逐渐成熟，变得更加适合居住。

　　而位于通州区和延庆区的副中心以及南菜园地块，虽然距离北京市中心距离较远，但着重在配套设施、人文环境的打造上下足功夫，市场讨论热度也不小。

　　除了刚需、刚改家庭，我们可以看到这其中也有部分的人才公寓占比，而对于这一部分，和硕机构首席分析师郭毅向幸福里指出，针对人才的界定标准，是否能给予相对应的租金补贴，需要一个系统的政策落地，这大概需要一个三年的窗口期，最终才能确定一个相对客观公平公正的措施，进而达到政府对于刚需有保障，对于改善有支持，而这能够对整个房地产市场实现租购并举的政策导向起到一个更清晰明确的指引和要求。

　　总体来说，此次的8个高标准地块，虽然其中不乏有个别高端盘，但整体来说，面对的人群主要还是以刚需、刚改家庭为主。中国企业资本联盟副理事长柏文喜向幸福里表示，这批高标准设计的住宅在政府回收后但是作为住房保障机制的一部分，同时为了保证社会与社群的和谐发展，大概率应该优先供应给北京市的低收入阶层和住房困难阶层，这样才不会形成社群分隔与撕裂，才能防止由此可能引发的一系列社会问题。

　　有业内人士认为，对于高标准品质住宅，随着品质的逐渐提升以及优化，整个市场对于此类住宅的包容度和接受度也会逐渐提高。这类高标准住宅，在未来也将会主要用于改善无房刚需，以及目前居住在老旧小区的刚改家庭。

　　根据8个“高标准住宅”销售指导均价来看，最高限价地块来自树村南/北，限价11.2万元/平；另有3个朝阳区的地块限价7万元/平，最低限价地块位于延庆，限价2.8万元/平。购房者买房时，根据销售指导价去掉政府20%的持有权后进行计价，相当于给房价直接打了8折。

　　在8个地块中，除了融创拿到的海淀地块规划是大户型之外（销售指导价11.2万元/平，去除政府20%产权，均价约9万元/平）。

　　由于开发商拿地的价格并不低，在限价的限制下，利润几何尚不得而知。据友绿智库计算，实施三星级绿色建筑的增量成本参考区间为30-80元/平米，装配式建筑增量成本为400-600元/平米*装配率，超低能耗建筑为800-2000元/平米，三星级健康建筑为350-700元/平米，就算这四个成本之间有可以互通共用的地方，每平米的增量成本预计也不会少于1500元/平米。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜向幸福里表示，北京是全国楼市价格的高地，以目前的价格水平而言，市场对于高品质标准设计的接受度应该是比较高的。虽然这8个高标准方案的市场反应目前还未得到足够验证，但从趋势来看，北京新盘的高端化意向明显，从此次公布的一些项目的具体规划方案来看，有较强的加大地下建设面积的倾向，这也反映了在高楼面价之下，大概率会通过扩大不占容积率的地下面积，来化解成本压力的意图。

　　苏宁金融研究院特约研究员江翰对幸福里分析，北京的这种高标准住宅设计，无论市场接受与否，其实都已经成为了一个趋势，并且从大多数消费者和购房者的反馈看来说，接受程度还是非常高的。而这必然在未来会带动一个良性循环，开发商为了提升中标概率，在报批方案上也会提出优质的建设方案，从而带市场的动良性循环。

　　另有业内人士指出，这几块地块之所以能拍到高标准，是因为开发商的激烈竞争导致了前两个限制标准撞线，从这点能感受到开发商对块地的信心。地块的位置也注定了热度不会太低，高标准对于它们来说，更像是附加属性。至于对市场的影响，从微观上看，可能会影响高标准所在小区的房价，而整体来看，“低端有保障，中端有供应，高端有条款”的定调更明确了。

　　为了保障相关的设计标准严格执行落地，北京市规自委相关负责人表示，竞得人如在开发、建设、销售等过程中，被查实存在违法违规行为或未履行承诺，情节严重的，一年内不允许参与北京市土地招拍挂活动。设计单位如有弄虚作假、擅自修改设计方案等行为，设计单位将承担相应设计责任。同时，相关部门也会进行全链条监管，从审批、施工、验收、到不动产登记，所有涉及到的政府部门都会对项目进行严格审核。

　　幸福里分析认为，此次的高标准设计方案，亮点突出且明显，主要集中在刚需宜居和积极推动城市公共设施建设等方面，政府对于整个的高标准设计方案优化流程，使得其能尽快施工正式施行，而高标准方案设计的项目又对于整个城市反哺了正面积极的作用，形成了有利的循环，也具有一定的示范性，且高标准住房，大概率将在未来成为北京土拍“常规”供应模式。返回搜狐，查看更多