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2023-05-20 21:04:15　　点击量：

　　开云全站《关于加快推进工业用地升级改造工作的实施意见》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

　　为落实开平市委、市政府关于构建现代产业体系，深入实施“产业振兴”行动的决策部署，加快盘活我市低效村镇工业用地，拓展产业发展空间，推动产业结构转型升级，助力经济社会高质量发展，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）》（粤自然资发〔2021〕7号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施意见。

　　成立市工业用地升级改造工作领导小组，由市长任组长，分管自然资源工作的市领导任副组长，市相关部门主要负责人为成员，负责统筹推进全市低效村镇工业用地升级改造（以下统称“工改工”）工作。领导小组下设办公室在市自然资源局，负责日常工作协调落实。各成员单位具体职责分工如下：

　　1.各镇（街）负责推进落实各辖区内“工改工”具体工作及项目履约监督管理，每月向市工业用地升级改造工作领导小组办公室报送工作进展。

　　2.市自然资源部门负责牵头建立工业用地用房供需服务平台、划定工业用地控制线，制定“工改工”实施意见、土地混合开发、联动改造、历史用地手续完善等有关政策操作指引，指导督促各镇（街）做好标图入库、规划用地管理、不动产登记等工作，定期向市工业用地升级改造工作领导小组报告工作进展情况。

　　3.市科工商务部门负责牵头开展工业信息普查、对企业“亩均效益”进行综合评价；编制产业指导目录、企业准入标准、产业监管协议、工业厂房建设奖补细则，做好招商引资等工作；划定低效工业园区范围、制定工业园区产业发展规划。

　　4.市住房和城乡建设部门负责牵头制定旧厂房微改造、工业厂房分割销售等政策操作指引，按规定落实项目施工质量安全监管、市政配套设施建设监管等工作。

　　5.市财政部门负责牵头建立奖补资金统筹机制，制定完善项目土地出让收入分配调整方案，落实“工改工”项目资金奖补。

　　6.市税务部门负责落实“工改工”项目改造税收优惠政策，研究解决“工改工”过程中的税收问题。

　　8.市文化广电旅游体育部门负责落实“工改工”过程中不可移动文物的保护与利用等相关工作。

　　9.市城市管理和综合执法部门负责牵头制定多部门联合快查快处执法倒逼促改机制，负责违法建设治理工作。

　　10.市发展和改革、公安、司法行政、交通运输、水利、市场监管、应急管理、林业、资产办等部门在各自职责范围内负责相关工作。

　　加快在全市国土空间总体规划中划定工业用地控制线，落实工业用地控制线用地规模及实线范围，确保全市工业用地总量不得低于16.4平方公里，充分保障工业用地发展空间。因城市发展需要调出工业用地保护线，应遵循“底线控制，等量置换，镇内平衡”的原则进行调整。位于控制线内的工业用地，实行分区分级管控。一级控制线内的工业用地，除公共利益需要外，原则上禁止调整为其它用途。二级控制线内的工业用地，在确保控制线范围内工业用地面积总量不减少的前提下，可与其他非工业用途进行调整。位于控制线外，宗地面积过小（小于10亩），确需改造为商业或居住用途的工业用地，在符合国土空间详细规划（以下简称“控规”）的前提下，经市人民政府审核同意后，可以由相关权利人申请以协议出让方式自行实施改造。

　　将“工改工”工作作为全市国土空间总体规划的重要内容，与产业发展规划充分衔接，加快编制“工改工”总体规划，以开平翠山湖科技产业园为建设标准，规划形成若干个千亩现代产业园区，积极引导零散低效工业用地向现代产业园区集聚改造。现代产业园区内的“工改工”项目，优先落实建设用地规模。

　　严格落实开平市“工改工”总体规划，按照“淘汰一批、搬迁一批、提升一批”的原则，分类划定工业用地改造区域。

　　淘汰一批。位于工业控制线外，经论证不符合现有产业、环境保护等准入要求的村镇工业园，应采取严格措施限期关停，按规划推进土地复垦复绿等，提升人居环境。

　　搬迁一批。位于工业控制线外，经论证符合现有产业、环境保护等准入要求的村镇工业园，园内企业应向控制线内工业园区搬迁集中、整合入园。搬迁、整合后腾出的土地按照规划实施，优先满足区域公共配套、市政交通配套设施需求。

　　提升一批。对于适宜保留产业发展功能的村镇工业园，结合其区位条件、用地规划、产业现状等实际情况，引导完善用地、规划、建设、环保等手续；采取拆除重建或综合整治的方式进行“工改工”“工改新”（工改新，指改造后用于发展研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施，以适应创新型企业发展和创新人才的空间需求）。

　　结合产业发展规划定位，明确改造园区产业发展方向，从产业类别、投资强度、税收强度、产值、容积率、环保准入、安全生产要求等方面制定入园标准，着力引进符合产业规划的龙头企业和“专精特新”企业，加强优势产业链培育发展，发挥龙头项目的辐射带动作用。

　　市、镇（街）积极联动遴选试点，集中力量共同打造一批各具特色的示范项目、示范园区，以点带面加速推进“工改工”工作。支持升级改造后土地规模较大、产业发展基础较好的集聚区按规定申请认定省产业园，或就近纳入省产业园管理。

　　“工改工”项目由原土地权利人自行搬迁整理土地后交政府收储并以公开出让方式实施改造的，可在土地公开出让成交价款扣除财政计提资金及相关费用后，全额补偿原土地权利人。“工改居”“工改商”项目的补偿标准按《开平市“三旧”改造实施意见》中的相关规定执行。

　　对经市科工商务局认定符合相关要求的工业改造提升项目进行奖励，其中拆除重建类项目按15万元/亩奖励，微改造类项目按5万元/亩奖励（奖励面积按项目总用地面积进行计算），若以面积计算的奖励总金额超过项目微改造实际投入金额的，以实际投入微改造金额的50%作为奖励金额。项目竣工验收后，由改造主体提出申请，经市、镇（街）两级审核达到条件后，由市财政部门在工业改造提升扶持奖励专项资金中一次性拨付给改造主体。另外项目竣工验收后第二年起5年内，视改造范围内入驻企业的亩均效益对改造主体作阶梯式奖励。具体资金奖励实施细则由市科工商务局另行制定。

　　鼓励镇（街）通过与市、镇（街）属企业合作等方式筹措资金，筹措所得资金用于征收村集体土地、收回（收储或挂账收储）村集体自愿将集体建设用地转为国有建设用地、收回产权人没有改造能力或者没有改造意愿的低效国有用地，再通过公开出让方式引进优质产业项目的，自筹措取得资金之日起，至项目竣工验收之日止，前3年内所产生的资金利息给予全额扶持；不足3年的，据实给予扶持。通过挂账收储实施的项目，鼓励村集体向金融机构申请贷款进行清租、清拆等土地前期整理，并自村集体取得贷款之日起，至土地出让后3个月止，前3年内所产生的贷款利息给予全额扶持；不足3年的，据实给予扶持。对镇（街）或村集体委托市、镇（街）属企业承担具体实施工作的，可享受同等扶持措施。

　　同一项目多个权利主体通过以签订搬迁补偿协议、房地产作价入股、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，由该主体申请实施搬迁改造工作的，改造主体可凭“三旧”改造批复或其他文件，证明上述操作属于政府依法征收行为，可视同政府收储方式，按照《广东省“三旧”改造税收指引》的规定办理税费减免。

　　支持市、镇（街）从“工改居”“工改商”项目的土地出让价款各自分成部分中，分别计提一定比例的资金，建立工业改造提升扶持奖励专项资金，专款用于扶持奖励“工改工”“工改公”“工改农”等工业改造提升项目，其中镇（街）计提部分，优先用于本辖区内低效工业用地征收、收回（收储或挂账收储）资金，或者扶持奖补本辖区“工改工”项目、建设园区基础设施等。

　　探索将“工改居”项目改造规模与“工改工”“工改农”和“工改公”项目改造规模相挂钩，建立“工改工”“工改农”和“工改公”项目指标台账及指标折算体系标准。改造后涉及住宅功能且以协议出让方式供地的改造项目，项目原权利人需要按规定联动完成相应规模的“工改工”“工改公”或者“工改农”，因客观原因无法实施联动改造的，允许原土地权属人缴纳货币抵扣款，专项用于扶持村镇工业区改造提升。鼓励“工改工”与“工改居”“工改商”“工改公”“工改农”、旧村庄改造、旧城镇改造等两种类型以上地块捆绑实施综合改造。具体联动改造操作细则由市自然资源局另行制定。

　　用地面积达到20亩及以上、改造后容积率达到2.0及以上的连片“工改工”项目，在符合控规的前提下，宗地内允许配建不超过总计容建筑面积20%的生产服务、生活服务、行政办公等配套设施，且相应配套设施用地面积不得超过项目总用地面积的7%。将工业用地改造为融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等创新功能的新型产业用地的，其配套行政办公、生活服务设施建筑面积占总计容建筑面积的比例可提高至30%，但不得单独分割转让、抵押。其他“工改工”项目的配套设施面积占比不得超过15%。

　　用地面积达到30亩及以上的“工改工”项目，允许通过混合开发方式改造为融合工业、商服、办公等功能齐备的综合性项目（不包括商品住宅），完成土地整理后，可以统一按规定办理供地手续，其中工业建筑面积占比不得低于50%。

　　允许制造业企业将已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权（以下统称为“工业物业产权”），按幢、层等固定界限为基本单元，分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，最小分割单元面积不得小于300㎡。分割转让工业物业产权的受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业，同时受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让。工业物业产权分割及分割转让时，不得将一宗土地分割为多宗土地，办理不动产登记时应标注土地使用权按份共有或共同共有。工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元进行分割、转让、抵押。商品厂房项目的分割销售与转让管理要求按照《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》（江建〔2021〕29号）的相关规定执行。

　　已实施动工但因项目资金、预期效益等原因停止开发建设的工业用地，经相关主管部门批准，允许企业将成片未建土地（不小于5亩）实施一次分割转让或整体转让，分割转让的宗地须具备单独开发建设条件。涉及因企业原因造成土地闲置的，应在分割前按规定缴交土地闲置费。

　　鼓励业主对纳入“三旧”改造标图入库范围、拟改造用途符合控规、满足建筑物结构安全和消防、环保等要求的旧厂房，在保留原建筑物主体的基础上，采取改建、扩建、加建、局部拆建、完善公建配套设施、改变建筑使用功能等方式申请实施微改造。原则上实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例不低于5%，其中加、拆建面积不超过原有上盖物建筑基底面积20%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金），微改造后的产出效率、产值能耗、税收等应当达到预定指标。微改造项目实施方案经市工业用地升级改造工作领导小组审议通过后，改造主体可凭改造方案的批复申请办理后续的规划、用地、建设、消防、商事登记等行政审批手续。

　　项目实施方案中拟保留的建筑物，经规划核实后，可以办理产权登记。如涉及违法建设的，需完善违法建设处理程序。

　　连片改造涉及优质中小微企业搬迁腾挪的，应当组织先安置、后腾退。支持在年度建设用地供应计划中安排一定比例的国有建设用地用于标准厂房建设，保障中小微企业生产空间。充分发挥国资企业的主导作用，探索将标准厂房用地划拨或协议出让给市、镇属国资企业，由国资企业负责在工业园区或者村镇工业集聚区范围内建设只租不售的标准厂房，采取此方式供应工业用地的面积不得超过当年计划供应工业用地总面积的10%。标准厂房建筑形态应符合工业项目的层高、载荷、安全、消防、单套最小建筑面积等要求，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦，可以按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记。

　　对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，实行统一规划、统一改造、统一运营。按照规划确定的各宗地用途，可以综合采用国有建设用地出让、划拨，以及集体建设用地入市（流转）等方式实施供地。

　　成片连片的“工改工”项目，在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许所有权性质相同的建设用地及其上盖建筑物，采用空间位置互换的方式调整使用。其中，国有建设用地置换，凭改造方案的市政府批复文件，作为政府征收（收回）双方房产后补偿给对方的行为，办理登记手续；集体建设用地置换，经村集体同意，作为村集体收回土地使用权后补偿给相对方的行为，办理登记手续；置换土地与被置换土地属不同村集体的，经双方按规定表决同意，一并办理土地所有权变更登记。土地置换具体方案纳入项目改造方案，经批准后实施。

　　涉及需要异地搬迁的工业项目符合国家、省、市产业政策的，经市自然资源主管部门审核并报同级人民政府批准，收回原国有土地使用权，可以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排价值相当的工业用地用于工业项目建设。

　　对因不符合现行土地利用总体规划而无法纳入“三旧”改造标图入库范围且我市国土空间总体规划（2020—2035）没有安排建设用地规模但确需实施改造的“工改工”项目，在不减少或占用耕地的情况下，可通过市内平衡的方式按规定和权限调整国土空间总体规划（土地利用总体规划），落实建设用地规模后纳入标图入库范围实施改造；我市国土空间总体规划（2020—2035）已安排建设用地规模的“工改工”项目，改造方案经市工业用地升级改造工作领导小组审议同意的，可享受相应政策优惠。

　　拆除重建类“工改工”项目，可将标图入库范围内的“三旧”用地进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内的非建设用地，办理转用手续后一并实施改造，也可有偿转让给本市其他“三旧”改造项目使用。

　　同一土地使用权人名下若干宗相邻的国有工业用地，在符合控规的前提下允许办理合并手续，办理后不能再次申请办理土地合并。支持集体建设用地参照国有建设用地管理政策，办理土地合并、调整用地规划指标。连片改造范围内存在多种土地用途的，可以由村集体收回集体土地使用权，再按照规划用途及指标，以集体建设用地入市方式实施用地布局调整。

　　对符合“三旧”改造条件的历史违法用地，可按以下标准落实罚款（处理）后按现状建设用地分类完善手续：对1987年至1998年形成的，按照5元/平方米的标准罚款处理；1999年至2009年形成的，按照占用农用地20元/平方米、占用农用地以外土地10元/平方米的标准罚款处理。

　　2009年12月31日前已建设使用，规划用途为工业用地，且确需实施升级改造的现状工业用地，可按规定纳入“三旧”改造标图入库范围，不受上盖物占地比例限制。上述用地未办理合法用地手续的，可按照“三旧”改造政策完善用地手续，但在土地有偿使用合同中必须明确约定：若将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。

　　对用地纳入我市“三旧”改造专项规划（2020—2035）改造范围的项目，视同符合我市“三旧”改造专项规划。改造项目用地有关建筑限高、容积率上限等指标按照我市城市规划技术标准与准则确定。

　　允许单个地块“工改工”“商改工”“居改工”等改为工业用途的项目，在开展规划条件论证且经有批准权的机构批准后，直接按规划条件编制项目改造方案。方案经市人民政府审批后，凭方案批复办理相关手续。

　　开展“容缺受理”及“承诺制”信任审批制度，允许“工改工”项目在基本条件、关键材料具备，非关键性材料缺少或存在瑕疵的前提下，先行受理并进入审核程序，待材料补正后及时出具办理结果。对通过事中、事后监管能够纠正不符合审批条件的行为且不会产生严重后果的审批事项，由申请人作出书面承诺后，可直接作出审批决定，切实提升审批效率，加快工程建设项目开工落地；优化改造前、中、后各环节流程事项，按照“限期审批”等刚性要求，推行部门并联审批、打包审批。市自然资源局会同有关部门将改造方案、规划调整以及土地转用、征收、收储、供应等事项整体报有批准权的机关一并审批，保障项目“全程高速”落地。

　　成片连片低效工业用地升级改造中涉及具有历史文化保护价值的工业遗址、厂房等，不能随意迁移拆除；禁止迁移、砍伐古树名木，严格审批树木砍伐、迁移。涉及不可移动文物、历史建筑、历史文化街区等历史文化遗产资源保护的，须依法履行相应审批和备案程序。

　　充分发挥政府主导优势，由市自然资源局会同相关主管部门依托现有的土地市场交易或供需平台，建立开平市工业用地用房供需服务平台，汇集工业用地用房供需信息，引导工业企业通过平台发布用地用房信息，并为企业提供供需对接等服务。通过平台达成工业用地交易意向的供需双方，可转入土地交易机构进行交易，创建信息共享、实在高效、公平竞争的招商营商环境。

　　由市自然资源局、市城市管理和综合执法局分别建立违法违规建设疑似清单并经属地镇（街）核实后，制定监管台账并通报市相关职能部门和镇（街），由执法机构依法依规引导敦促相关土地权利人实施改造，不能实施改造的，坚决清理各种违法违规生产经营行为，强力推进违法用地、违法建设治理工作；健全城管执法、自然资源、公安、住建、生态环境、市场监管、税务、应急管理等多部门联合执法机制，指导镇（街）用好用足综合执法权，探索跨区域交叉执法，全面排查环保、消防、建设施工、供用电、道路交通、特种设备、危险化学品使用等方面安全隐患，对不符合安全生产条件、存在重大安全隐患的企业实行限期整改，对未达到整改要求的依法关闭退出；坚决果断淘汰落后产能企业，根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，建立落后产能企业甄别认定规则和落后产能企业清单，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置，倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。

　　各镇（街）应与“工改工”项目改造主体签订项目监管协议，明确产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率、退出机制、股权变更约束、生态环境保护、安全生产、消防要求等内容，作为有偿使用合同的附件，相关主管部门要按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管，实行全周期管理。对于改造主体不依规、依约实施改造的，取消“工改工”相关优惠政策，并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等规定实施处罚；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处理；对以“工改工”改造为名骗取完善历史用地手续的，一经查实，严肃依法处理。

　　将“工改工”工作纳入各镇（街）自然资源保护利用绩效考核任务，明确量化责任、目标和具体考核指标。各镇（街）要高度重视，密切市工业用地升级改造工作领导小组办公室，把各阶段工作任务落到实处，确保全市“工改工”工作取得实效。

　　本实施意见自2022年9月1日施行，有效期为5年。本实施意见由市自然资源局负责解释。我市已印发出台的政策文件与本实施意见规定不一致的，以本实施意见为准。法律、法规、规章或者上级政策文件另有规定的，从其规定。

　　附件：开府办〔2022〕32号（开平市人民政府办公室关于印发《关于加快推进工业用地升级改造工作的实施意见》的通知）.doc

　　《关于加快推进工业用地升级改造工作的实施意见》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

　　为落实开平市委、市政府关于构建现代产业体系，深入实施“产业振兴”行动的决策部署，加快盘活我市低效村镇工业用地，拓展产业发展空间，推动产业结构转型升级，助力经济社会高质量发展，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）》（粤自然资发〔2021〕7号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施意见。

　　成立市工业用地升级改造工作领导小组，由市长任组长，分管自然资源工作的市领导任副组长，市相关部门主要负责人为成员，负责统筹推进全市低效村镇工业用地升级改造（以下统称“工改工”）工作。领导小组下设办公室在市自然资源局，负责日常工作协调落实。各成员单位具体职责分工如下：

　　1.各镇（街）负责推进落实各辖区内“工改工”具体工作及项目履约监督管理，每月向市工业用地升级改造工作领导小组办公室报送工作进展。

　　2.市自然资源部门负责牵头建立工业用地用房供需服务平台、划定工业用地控制线，制定“工改工”实施意见、土地混合开发、联动改造、历史用地手续完善等有关政策操作指引，指导督促各镇（街）做好标图入库、规划用地管理、不动产登记等工作，定期向市工业用地升级改造工作领导小组报告工作进展情况。

　　3.市科工商务部门负责牵头开展工业信息普查、对企业“亩均效益”进行综合评价；编制产业指导目录、企业准入标准、产业监管协议、工业厂房建设奖补细则，做好招商引资等工作；划定低效工业园区范围、制定工业园区产业发展规划。

　　4.市住房和城乡建设部门负责牵头制定旧厂房微改造、工业厂房分割销售等政策操作指引，按规定落实项目施工质量安全监管、市政配套设施建设监管等工作。

　　5.市财政部门负责牵头建立奖补资金统筹机制，制定完善项目土地出让收入分配调整方案，落实“工改工”项目资金奖补。

　　6.市税务部门负责落实“工改工”项目改造税收优惠政策，研究解决“工改工”过程中的税收问题。

　　8.市文化广电旅游体育部门负责落实“工改工”过程中不可移动文物的保护与利用等相关工作。

　　9.市城市管理和综合执法部门负责牵头制定多部门联合快查快处执法倒逼促改机制，负责违法建设治理工作。

　　10.市发展和改革、公安、司法行政、交通运输、水利、市场监管、应急管理、林业、资产办等部门在各自职责范围内负责相关工作。

　　加快在全市国土空间总体规划中划定工业用地控制线，落实工业用地控制线用地规模及实线范围，确保全市工业用地总量不得低于16.4平方公里，充分保障工业用地发展空间。因城市发展需要调出工业用地保护线，应遵循“底线控制，等量置换，镇内平衡”的原则进行调整。位于控制线内的工业用地，实行分区分级管控。一级控制线内的工业用地，除公共利益需要外，原则上禁止调整为其它用途。二级控制线内的工业用地，在确保控制线范围内工业用地面积总量不减少的前提下，可与其他非工业用途进行调整。位于控制线外，宗地面积过小（小于10亩），确需改造为商业或居住用途的工业用地，在符合国土空间详细规划（以下简称“控规”）的前提下，经市人民政府审核同意后，可以由相关权利人申请以协议出让方式自行实施改造。

　　将“工改工”工作作为全市国土空间总体规划的重要内容，与产业发展规划充分衔接，加快编制“工改工”总体规划，以开平翠山湖科技产业园为建设标准，规划形成若干个千亩现代产业园区，积极引导零散低效工业用地向现代产业园区集聚改造。现代产业园区内的“工改工”项目，优先落实建设用地规模。

　　严格落实开平市“工改工”总体规划，按照“淘汰一批、搬迁一批、提升一批”的原则，分类划定工业用地改造区域。

　　淘汰一批。位于工业控制线外，经论证不符合现有产业、环境保护等准入要求的村镇工业园，应采取严格措施限期关停，按规划推进土地复垦复绿等，提升人居环境。

　　搬迁一批。位于工业控制线外，经论证符合现有产业、环境保护等准入要求的村镇工业园，园内企业应向控制线内工业园区搬迁集中、整合入园。搬迁、整合后腾出的土地按照规划实施，优先满足区域公共配套、市政交通配套设施需求。

　　提升一批。对于适宜保留产业发展功能的村镇工业园，结合其区位条件、用地规划、产业现状等实际情况，引导完善用地、规划、建设、环保等手续；采取拆除重建或综合整治的方式进行“工改工”“工改新”（工改新，指改造后用于发展研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施，以适应创新型企业发展和创新人才的空间需求）。

　　结合产业发展规划定位，明确改造园区产业发展方向，从产业类别、投资强度、税收强度、产值、容积率、环保准入、安全生产要求等方面制定入园标准，着力引进符合产业规划的龙头企业和“专精特新”企业，加强优势产业链培育发展，发挥龙头项目的辐射带动作用。

　　市、镇（街）积极联动遴选试点，集中力量共同打造一批各具特色的示范项目、示范园区，以点带面加速推进“工改工”工作。支持升级改造后土地规模较大、产业发展基础较好的集聚区按规定申请认定省产业园，或就近纳入省产业园管理。

　　“工改工”项目由原土地权利人自行搬迁整理土地后交政府收储并以公开出让方式实施改造的，可在土地公开出让成交价款扣除财政计提资金及相关费用后，全额补偿原土地权利人。“工改居”“工改商”项目的补偿标准按《开平市“三旧”改造实施意见》中的相关规定执行。

　　对经市科工商务局认定符合相关要求的工业改造提升项目进行奖励，其中拆除重建类项目按15万元/亩奖励，微改造类项目按5万元/亩奖励（奖励面积按项目总用地面积进行计算），若以面积计算的奖励总金额超过项目微改造实际投入金额的，以实际投入微改造金额的50%作为奖励金额。项目竣工验收后，由改造主体提出申请，经市、镇（街）两级审核达到条件后，由市财政部门在工业改造提升扶持奖励专项资金中一次性拨付给改造主体。另外项目竣工验收后第二年起5年内，视改造范围内入驻企业的亩均效益对改造主体作阶梯式奖励。具体资金奖励实施细则由市科工商务局另行制定。

　　鼓励镇（街）通过与市、镇（街）属企业合作等方式筹措资金，筹措所得资金用于征收村集体土地、收回（收储或挂账收储）村集体自愿将集体建设用地转为国有建设用地、收回产权人没有改造能力或者没有改造意愿的低效国有用地，再通过公开出让方式引进优质产业项目的，自筹措取得资金之日起，至项目竣工验收之日止，前3年内所产生的资金利息给予全额扶持；不足3年的，据实给予扶持。通过挂账收储实施的项目，鼓励村集体向金融机构申请贷款进行清租、清拆等土地前期整理，并自村集体取得贷款之日起，至土地出让后3个月止，前3年内所产生的贷款利息给予全额扶持；不足3年的，据实给予扶持。对镇（街）或村集体委托市、镇（街）属企业承担具体实施工作的，可享受同等扶持措施。

　　同一项目多个权利主体通过以签订搬迁补偿协议、房地产作价入股、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，由该主体申请实施搬迁改造工作的，改造主体可凭“三旧”改造批复或其他文件，证明上述操作属于政府依法征收行为，可视同政府收储方式，按照《广东省“三旧”改造税收指引》的规定办理税费减免。

　　支持市、镇（街）从“工改居”“工改商”项目的土地出让价款各自分成部分中，分别计提一定比例的资金，建立工业改造提升扶持奖励专项资金，专款用于扶持奖励“工改工”“工改公”“工改农”等工业改造提升项目，其中镇（街）计提部分，优先用于本辖区内低效工业用地征收、收回（收储或挂账收储）资金，或者扶持奖补本辖区“工改工”项目、建设园区基础设施等。

　　探索将“工改居”项目改造规模与“工改工”“工改农”和“工改公”项目改造规模相挂钩，建立“工改工”“工改农”和“工改公”项目指标台账及指标折算体系标准。改造后涉及住宅功能且以协议出让方式供地的改造项目，项目原权利人需要按规定联动完成相应规模的“工改工”“工改公”或者“工改农”，因客观原因无法实施联动改造的，允许原土地权属人缴纳货币抵扣款，专项用于扶持村镇工业区改造提升。鼓励“工改工”与“工改居”“工改商”“工改公”“工改农”、旧村庄改造、旧城镇改造等两种类型以上地块捆绑实施综合改造。具体联动改造操作细则由市自然资源局另行制定。

　　用地面积达到20亩及以上、改造后容积率达到2.0及以上的连片“工改工”项目，在符合控规的前提下，宗地内允许配建不超过总计容建筑面积20%的生产服务、生活服务、行政办公等配套设施，且相应配套设施用地面积不得超过项目总用地面积的7%。将工业用地改造为融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等创新功能的新型产业用地的，其配套行政办公、生活服务设施建筑面积占总计容建筑面积的比例可提高至30%，但不得单独分割转让、抵押。其他“工改工”项目的配套设施面积占比不得超过15%。

　　用地面积达到30亩及以上的“工改工”项目，允许通过混合开发方式改造为融合工业、商服、办公等功能齐备的综合性项目（不包括商品住宅），完成土地整理后，可以统一按规定办理供地手续，其中工业建筑面积占比不得低于50%。

　　允许制造业企业将已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权（以下统称为“工业物业产权”），按幢、层等固定界限为基本单元，分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，最小分割单元面积不得小于300㎡。分割转让工业物业产权的受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业，同时受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让。工业物业产权分割及分割转让时，不得将一宗土地分割为多宗土地，办理不动产登记时应标注土地使用权按份共有或共同共有。工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元进行分割、转让、抵押。商品厂房项目的分割销售与转让管理要求按照《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》（江建〔2021〕29号）的相关规定执行。

　　已实施动工但因项目资金、预期效益等原因停止开发建设的工业用地，经相关主管部门批准，允许企业将成片未建土地（不小于5亩）实施一次分割转让或整体转让，分割转让的宗地须具备单独开发建设条件。涉及因企业原因造成土地闲置的，应在分割前按规定缴交土地闲置费。

　　鼓励业主对纳入“三旧”改造标图入库范围、拟改造用途符合控规、满足建筑物结构安全和消防、环保等要求的旧厂房，在保留原建筑物主体的基础上，采取改建、扩建、加建、局部拆建、完善公建配套设施、改变建筑使用功能等方式申请实施微改造。原则上实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例不低于5%，其中加、拆建面积不超过原有上盖物建筑基底面积20%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金），微改造后的产出效率、产值能耗、税收等应当达到预定指标。微改造项目实施方案经市工业用地升级改造工作领导小组审议通过后，改造主体可凭改造方案的批复申请办理后续的规划、用地、建设、消防、商事登记等行政审批手续。

　　项目实施方案中拟保留的建筑物，经规划核实后，可以办理产权登记。如涉及违法建设的，需完善违法建设处理程序。

　　连片改造涉及优质中小微企业搬迁腾挪的，应当组织先安置、后腾退。支持在年度建设用地供应计划中安排一定比例的国有建设用地用于标准厂房建设，保障中小微企业生产空间。充分发挥国资企业的主导作用，探索将标准厂房用地划拨或协议出让给市、镇属国资企业，由国资企业负责在工业园区或者村镇工业集聚区范围内建设只租不售的标准厂房，采取此方式供应工业用地的面积不得超过当年计划供应工业用地总面积的10%。标准厂房建筑形态应符合工业项目的层高、载荷、安全、消防、单套最小建筑面积等要求，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦，可以按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记。

　　对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，实行统一规划、统一改造、统一运营。按照规划确定的各宗地用途，可以综合采用国有建设用地出让、划拨，以及集体建设用地入市（流转）等方式实施供地。

　　成片连片的“工改工”项目，在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许所有权性质相同的建设用地及其上盖建筑物，采用空间位置互换的方式调整使用。其中，国有建设用地置换，凭改造方案的市政府批复文件，作为政府征收（收回）双方房产后补偿给对方的行为，办理登记手续；集体建设用地置换，经村集体同意，作为村集体收回土地使用权后补偿给相对方的行为，办理登记手续；置换土地与被置换土地属不同村集体的，经双方按规定表决同意，一并办理土地所有权变更登记。土地置换具体方案纳入项目改造方案，经批准后实施。

　　涉及需要异地搬迁的工业项目符合国家、省、市产业政策的，经市自然资源主管部门审核并报同级人民政府批准，收回原国有土地使用权，可以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排价值相当的工业用地用于工业项目建设。

　　对因不符合现行土地利用总体规划而无法纳入“三旧”改造标图入库范围且我市国土空间总体规划（2020—2035）没有安排建设用地规模但确需实施改造的“工改工”项目，在不减少或占用耕地的情况下，可通过市内平衡的方式按规定和权限调整国土空间总体规划（土地利用总体规划），落实建设用地规模后纳入标图入库范围实施改造；我市国土空间总体规划（2020—2035）已安排建设用地规模的“工改工”项目，改造方案经市工业用地升级改造工作领导小组审议同意的，可享受相应政策优惠。

　　拆除重建类“工改工”项目，可将标图入库范围内的“三旧”用地进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内的非建设用地，办理转用手续后一并实施改造，也可有偿转让给本市其他“三旧”改造项目使用。

　　同一土地使用权人名下若干宗相邻的国有工业用地，在符合控规的前提下允许办理合并手续，办理后不能再次申请办理土地合并。支持集体建设用地参照国有建设用地管理政策，办理土地合并、调整用地规划指标。连片改造范围内存在多种土地用途的，可以由村集体收回集体土地使用权，再按照规划用途及指标，以集体建设用地入市方式实施用地布局调整。

　　对符合“三旧”改造条件的历史违法用地，可按以下标准落实罚款（处理）后按现状建设用地分类完善手续：对1987年至1998年形成的，按照5元/平方米的标准罚款处理；1999年至2009年形成的，按照占用农用地20元/平方米、占用农用地以外土地10元/平方米的标准罚款处理。

　　2009年12月31日前已建设使用，规划用途为工业用地，且确需实施升级改造的现状工业用地，可按规定纳入“三旧”改造标图入库范围，不受上盖物占地比例限制。上述用地未办理合法用地手续的，可按照“三旧”改造政策完善用地手续，但在土地有偿使用合同中必须明确约定：若将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。

　　对用地纳入我市“三旧”改造专项规划（2020—2035）改造范围的项目，视同符合我市“三旧”改造专项规划。改造项目用地有关建筑限高、容积率上限等指标按照我市城市规划技术标准与准则确定。

　　允许单个地块“工改工”“商改工”“居改工”等改为工业用途的项目，在开展规划条件论证且经有批准权的机构批准后，直接按规划条件编制项目改造方案。方案经市人民政府审批后，凭方案批复办理相关手续。

　　开展“容缺受理”及“承诺制”信任审批制度，允许“工改工”项目在基本条件、关键材料具备，非关键性材料缺少或存在瑕疵的前提下，先行受理并进入审核程序，待材料补正后及时出具办理结果。对通过事中、事后监管能够纠正不符合审批条件的行为且不会产生严重后果的审批事项，由申请人作出书面承诺后，可直接作出审批决定，切实提升审批效率，加快工程建设项目开工落地；优化改造前、中、后各环节流程事项，按照“限期审批”等刚性要求，推行部门并联审批、打包审批。市自然资源局会同有关部门将改造方案、规划调整以及土地转用、征收、收储、供应等事项整体报有批准权的机关一并审批，保障项目“全程高速”落地。

　　成片连片低效工业用地升级改造中涉及具有历史文化保护价值的工业遗址、厂房等，不能随意迁移拆除；禁止迁移、砍伐古树名木，严格审批树木砍伐、迁移。涉及不可移动文物、历史建筑、历史文化街区等历史文化遗产资源保护的，须依法履行相应审批和备案程序。

　　充分发挥政府主导优势，由市自然资源局会同相关主管部门依托现有的土地市场交易或供需平台，建立开平市工业用地用房供需服务平台，汇集工业用地用房供需信息，引导工业企业通过平台发布用地用房信息，并为企业提供供需对接等服务。通过平台达成工业用地交易意向的供需双方，可转入土地交易机构进行交易，创建信息共享、实在高效、公平竞争的招商营商环境。

　　由市自然资源局、市城市管理和综合执法局分别建立违法违规建设疑似清单并经属地镇（街）核实后，制定监管台账并通报市相关职能部门和镇（街），由执法机构依法依规引导敦促相关土地权利人实施改造，不能实施改造的，坚决清理各种违法违规生产经营行为，强力推进违法用地、违法建设治理工作；健全城管执法、自然资源、公安、住建、生态环境、市场监管、税务、应急管理等多部门联合执法机制，指导镇（街）用好用足综合执法权，探索跨区域交叉执法，全面排查环保、消防、建设施工、供用电、道路交通、特种设备、危险化学品使用等方面安全隐患，对不符合安全生产条件、存在重大安全隐患的企业实行限期整改，对未达到整改要求的依法关闭退出；坚决果断淘汰落后产能企业，根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，建立落后产能企业甄别认定规则和落后产能企业清单，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置，倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。

　　各镇（街）应与“工改工”项目改造主体签订项目监管协议，明确产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率、退出机制、股权变更约束、生态环境保护、安全生产、消防要求等内容，作为有偿使用合同的附件，相关主管部门要按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管，实行全周期管理。对于改造主体不依规、依约实施改造的，取消“工改工”相关优惠政策，并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等规定实施处罚；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处理；对以“工改工”改造为名骗取完善历史用地手续的，一经查实，严肃依法处理。

　　将“工改工”工作纳入各镇（街）自然资源保护利用绩效考核任务，明确量化责任、目标和具体考核指标。各镇（街）要高度重视，密切市工业用地升级改造工作领导小组办公室，把各阶段工作任务落到实处，确保全市“工改工”工作取得实效。

　　本实施意见自2022年9月1日施行，有效期为5年。本实施意见由市自然资源局负责解释。我市已印发出台的政策文件与本实施意见规定不一致的，以本实施意见为准。法律、法规、规章或者上级政策文件另有规定的，从其规定。

　　附件：开府办〔2022〕32号（开平市人民政府办公室关于印发《关于加快推进工业用地升级改造工作的实施意见》的通知）.doc