开云全站公共租赁住房项目市场租金评估技术指引 北估协发布

2023-06-14 17:56:37　　点击量：

　　开云全站为规范本市公共租赁住房项目租金评估活动，维护公共租赁住房项目相关各方的合法权益，依据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(〔2011〕45号)、《公共租赁住房管理办法》(2012住建部令第11号)、北京市人民政府《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》(京政发〔2011〕61号)、北京市《公共租赁住房建设与评价标准》(DB11/T 1365-2016)、《北京市公共租赁住房建设技术导则(试行)》(京建发〔2010〕413号)及《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)，结合本市实际，我会制定《北京市公共租赁住房项目市场租金评估技术指引》(以下简称指引)，现将该《指引》向全行业发布，请参考执行。

　　1.01 为规范本市公共租赁住房项目租金评估活动，维护公共租赁住房项目相关各方的合法权益，依据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（〔2011〕45 号）、《公共租赁住房管理办法》（2012 住建部令第 11 号）、北京市人民政府《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发〔2011〕61 号）、北京市《公共租赁住房建设与评价标准》（DB11/T 1365－2016）、《北京市公共租赁住房建设技术导则（试行）》（京建发〔2010〕413 号）及《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)，结合本市实际，制定本指引。

　　1.03 公共租赁住房项目市场租金是指与公共租赁住房项目同地段、同类型的普通住房在估价时段的市场租赁平均价格，包括地租、房屋折旧、设备折旧、维修费、保险费、物业费、管理费、利息、利润等；不含供暖费、水电费、天然气费、通信费、有线电视费、上网宽带费和家具、家电租赁费及租赁税费等。

　　（1）同地段是指按照就近原则，能够满足公共租赁住房项目市场租金评估所需要的可比小区数量所形成的同质区域。

　　（2）同类型是指使用功能、建筑结构、面积、户型、装修、家具家电设备及周边环境与配套相同或相似的住房。

　　1.04 公共租赁住房项目市场租金采取标准房进行评估。标准房是指参照被评估公共租赁住房项目的户型、面积、朝向、楼层、装修及设备等因素按照众数原则设定的房屋状况。

　　1.05 估价目的应当表述为“为估价委托人确定公共租赁住房项目市场租金提供价格参考依据”。

　　1.06 公共租赁住房项目市场租金采用比较法进行评估。采用成本法的评估结果对公共租赁住房项目的成本收益进行分析。

　　2.02 以公共租赁住房项目为中心，在可比区域内按照邻近原则选择不少于 3 个与公共租赁住房项目状况类似的普通住宅小区作为可比住宅小区；当可比住宅小区数量不足 3个时，可适当扩大范围。

　　2.03 估价机构评估前应对公共租赁住房项目区域公共租赁住房项目情况进行调查，在选取可比实例及估价过程中统筹考虑。

　　2.04 在估价时段内，每个可比住宅小区每季度选择至少 1 个可比实例。

　　2.05 可比实例数据来源为估价机构监测数据、估价机构市场调查数据、行业主管部门监测数据。如数据不全，需说明理由。

　　2.06 将各可比小区相应的可比实例的季度平均租金进行算术平均得到各可比住宅小区年平均租金，并作为可比住宅小区标准房的租金。

　　2.07 将所选可比小区与评估对象公共租赁住房标准房进行比较，进行区位状况调整和实物状况调整，计算各可比住宅小区比准租金。区位状况包括：居住区成熟度、交通条件、商业设施、自然环境、公共配套等；实物状况包括：物业服务、小区环境、配套设施、户型、装修、设备等。调整因素可根据项目实际情况增减。（见附件可比住宅小区因素说明表）

　　2.08 将各可比住宅小区比准租金进行算术平均得到公共租赁住房项目市场租金。

　　2.09 因素修正视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例租金的调整不宜超过 5%，综合调整不宜超过 15%。

　　3.01 成本收益测算采用成本法，公共租赁住房项目成本由建设、运营和管理费用构成。

　　3.02 公共租赁住房项目建设费用指通过新建、改建、收购等方式取得公共租赁住房项目而发生的实际费用，根据不同的取得方式分别测算。

　　（1）价值时点尚未发生、预计需要发生的费用，已经签订合同的按照合同计算，未签合同的按市场水平测算。无法取得公共租赁住房项目实际成本的按市场水平测算。

　　（3）按非生产用房经济耐用年限，将公共租赁住房项目建设成本按直线法折算至每年，测算年折旧及摊销成本。

　　（1）维修费，主要包括室内部分及附属设施设备、公用部位和共用设施设备及相关场地的维修运行费用。按照实际发生或参考同类项目测算。

　　（2）保险费，房屋产权人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，以房屋建筑物重置成新价格为基数按照合理的费率测算。

　　（3）物业费，根据房屋的建筑类别，按照公共租赁住房项目一般的物业费水平取值，已委托物业管理的按实际费用取值。

　　（1）管理费，指运营管理机构人员、办公等的正常开支费用，按照实际发生或参考同类项目测算。

　　（2）利息指公共租赁住房项目建设成本中的贷款资金应付利息或收购成本中的贷款资金应付利息。利息以公租房项目实际情况计算。

　　（3）公共租赁住房项目属于保障性住房，不以获取利润为主要目的，按照保本微利原则记取利润率。

　　3.07 成本动态分析，将公共租赁住房项目取得成本在设定的回收年限内，根据实际运营成本，模拟投资回收，分析现金流量，测算公共租赁住房项目成本租金。

　　4.01 公共租赁住房项目市场租金评估，应委托具有相应资质的房地产估价机构按照本指引进行。房地产估价机构应当按照估价委托书的要求，向估价委托人提供估价报告。

　　4.02 公共租赁住房项目市场租金评估结果自出具报告之日起一年内有效，超过一年的需重新评估。

　　5.02 本指引施行中有关意见、建议请向北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会反馈。

　　5.03 本指引由北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会负责解释。