开云全站南京高档房标准遭质疑 高档房不能只看价格面积

2023-06-26 11:11:44　　点击量：

　　“我这这又老又破又小的房子也算高档房？”这是买了长江路一处二手房的宋女士的疑问，原因是她买房的单价超过了江南八区8690元/m2的高档房标准，而这个标准是2005年6月订的。2007年了，老标准“尚能饭否”？

　　容积率1.0以下、建筑面积144m2以上、单价8690元/m2以上（这是江南八区的标准，江宁区为5100元/m2以上、江北为3700元/m2以上），满足三者之一就是高档住宅，需缴纳4％契税。

　　这是2005年6月南京根据“国八条” 出台的房产新政。按照当时的规定，各区域住宅交易均价及标准每半年公布一次。但如今一年半过去了，南京目前仍然实行着过去的标准。根据国家统计局江苏调查总队公布的数据，南京2006年房价涨了4.3％，部分地段好的楼盘更是上升了10%甚至不止。由此，有人认为，高档房的标准该调一调了。

　　从我们掌握的数据来看，今年城中的房价基本都在9000元/m2以上。实际上我们可以看到，现在新街口、鼓北一带的房价都达到了一万二三，超出高档房标准三四千。

　　那么，在这样的背景下，如果我们的标准还不调，就有可能出现高档房标准还在均价以下的状况。我们的高档房标准不但没有起到打击高档需求的作用，反而还将普通消费需求也一起抑制了。

　　我前段时间刚在长江路附近买了套二手房，49m2，上世纪90年代初的，除了装修稍微好点外，小区环境、物业管理、房屋外观什么的都谈不上好，更别说“高档”。但交易的时候，中介却告诉我要缴纳4%的契税，因为我这个房子按照南京市制定的标准是“高档房”。我当时就觉得奇怪，一个90年代的、破破烂烂的二手房怎么就一下成了高档房了，要不是离我们上班近，又作为一时过渡，肯定不会买这个房子。

　　这几年与房价相关的地价、建安、人力以及节能要求带来的成本都在增加，这也直接导致了高档房价格的增加。再者，按照当时南京市的相关规定，这个高档房的标准应该随着市场的变化半年公布一次，如今一年半都过去了，显然不能再拿两年前的标准说事了。

　　很多人在主城购买二手房或者三四十平方米的单身公寓，都只能满足基本的居住需求，价格“一刀切”会误伤一大批普通购房者。

　　在政策实施的这一年半中，有些购房者买的房子由于房龄老，可能本来只有8500元/m2，但契税部门通过电脑评估系统一评估，本来8500元/m2的房子却评估出8700元/m2来，一下就被划入了“高档房”。然后，买家不同意，又是重新评估，降低了效率。

　　所以最好是在价格标准的基础上，再辅以面积标准，同时满足两个标准的才算高档房，这样才更具说服力。

　　高档房标准到现在已经制定了一年半，看起来它的确该提高了。但实际上从这一年半的形势来看，这个标准并没有起到应有或者期望中的作用。就拿主城为例，当时定这样的标准是为了抑制城中房价飞速上涨，但事实上这一年半城中房价是上涨得最快的一个区域。如果现在再把标准提高，那么标准在效果上也会大打折扣。

　　口口声声说很多房子都超过了此前制定的标准，实际上到底全市有多少房子超过了8690元/m2，恐怕也并不多。

　　以“8690元/m2”这个标准为例，当时制定这个标准是针对江南八区的，也即是说包括玄武、鼓楼、建邺、栖霞、秦淮、雨花台、下关、白下八个区。回过头来看，这八个区中到底又有多少房子超过了8690元/m2这个线。

　　来自网上房地产的数据，截至昨日，目前成交的33264套住宅中也仅有城中板块超过了8690元/m2，而这个板块目前成交的房源仅有4571套，只占城中成交量的13.7%。

　　所以到底有多少房子超过8690元/m2这个线，我看只有很少一部分房子。二手房也一样，超过8690元/m2的房子大多在城中，地段、位置极佳，占有了好地段、好资源，同样也应该多缴纳契税。

　　江宁、江北也一样，网上房地产显示的均价仅仅为4276元/m2、3189元/m2，超过标准线的房子也仅仅是少部分，整个标准显然没到上调的时候。

　　即便调了又能怎样？你们没看见当时出台这个标准的时候，很多被列入“高档房”行列的楼盘立马就出台了诸如“贴补另外2%契税”的对应措施吗？我们宏观调控的目的是什么，不就是为了抑制房价上涨过快吗？是不是每次房价一涨，我们就把标准上调呢？如果是那样，这个政策又有何用呢？

　　这个“高档房”标准的调控效果可能刚刚才起作用，你又赶紧去把它放宽了，那么房价涨幅恐怕更难控制，宏观调控效果恐怕也更难实现。

　　住宅消费本身就应该是一个多层次、分梯度的消费。对于那些生活好一点，想改善居住条件的，换个大一点的房子或者价格贵一点的房子，本身是无可厚非的。但另一方面，政府也应该严格抑制高档消费，通过征收高额税收来补贴那些才工作的年轻人和中低收入群体。

　　所以说，调与不调，高档不高档都要看具体的情况，应区分对待，不能“一刀切”。

　　国家单从容积率、面积、价格三方面去界定，有其相对公平的一面，但也有其片面的一面。衡量一个房子高不高档，与之相关的配套显然也很重要。比如环境、绿化、人文气息。软件方面虽然难以量化，但是可以通过一些活动或者其他方面从侧面考核。

　　现在看来，高档房政策有进一步细化的必要；或者说，可以增加一些其他评判其高档与否的要素。

　　按照当时的规定，这个标准的确是要每隔半年公布一次的。前不久，我们才向南京市政府打了一个报告，通过报告公布2007年上半年的“非普通住宅标准”。而根据报告，今年上半年南京仍然按照2005年6月出台的标准执行。

　　原因有三。首先，这一年来南京房价总体涨幅不大，由于有一系列的宏观调控，各方面的统计数据都显示，南京房价的涨幅被控制在了国务院要求的范围内，即5%。目前看来，江南八区房价超过8690元/m2、江宁房价超过5100元/m2、江北房价超过3700元/m2的仍然只是少数。既然是少数，你如果有这个能力去购买标准以上的房子，那么根据规定，就有义务去缴纳多出部分的契税。

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　　其次，进一步放宽“非普通住宅标准”的依据不充分。当时南京根据“国八条”制定了这样一个“高档房”标准，是根据当时各区域住宅均价的1.44倍计算得来的。当时我们制定的政策还是比较宽松的，现在按照各区域的均价来计算，标准仍然适用。如果要放宽标准，依据何在？

　　再者，所谓“高档”和“不高档”本身就没有一个天生的标准，南京制定面积、容积率、价格三个标准也是根据国务院及建设部要求来的。当然这当中肯定会存在不公平，比如有人说在城中买一个40m2的单身公寓，价格上万，面积小也算上了高档房，但公平只是相对的。作为政府，必须保护绝大多数人的利益，从目前来看，真正购买三个标准以上住房的购房者仍是少数。