2011年上开云全站海高院动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述

2023-11-15 12:09:57　　点击量：

　　开云全站动迁新政实施后，动迁补偿款分割纠纷案件出现了不少新情况、新问题，各法院在具体处理时存在一些认识分歧。为统一处理思路，有效服务审判实践，（2011年）上半年由高院主办、闸北法院承办的“动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会”，对相关问题进行了专门研讨。

　　自 2009 年市政府、房管局分别印发《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》（沪府发［2009]4号）、《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》（沪房管拆［2009]88号）之后，本市拆迁补偿安置政策发生了变化，由以前的房屋市场估价、户内人数共同考虑的“数砖头＋数人头”操作政策，转向以房屋市场估价为原则、安置后居住困难予以保障补贴为辅助的新政策，也就是当前俗称的“数砖头＋托底保障”或“套型保障”。

　　本次研讨会综述所涉及的范围，即为上述动迁新政实施后，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前予以拆迁许可的房屋，当事人因分割相应动迁安置补偿款发生的纠纷。

　　对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后予以征收的房屋，相应的征收补偿款分割纠纷，我们以后将另行研讨。

　　倾向意见认为：根据《物权法》规定，征收个人的房屋及其他不动产，应当依法给予补偿，征收住宅的，还应保障被征收人的居住条件，故动迁安置补偿款分割应体现补偿与安置兼顾的原则。在处理补偿款分割时，一是要明确补偿安置对象，二是要必须确保产权人的房屋价值得以相应补偿，三是安置对象所获得的安置房屋面积或补偿款，应不少于最低居住保障标准，四是产权与居住权利应尽量合一。

　　2、私房由多人共有，而动迁安置补偿协议上仅由部分产权人签字，如何认定拆迁协议的效力？

　　倾向意见认为：涉及动迁安置补偿协协议效力认定的，应为民（行）案件，在民（行）诉讼中予以解决，因为高院在《关于审理房屋拆迁民（行）案件相关问题解答》中，对该类问题如何处理已进行明确。

　　1、动迁补偿款分割中涉及继承问题的程序处理在动拆迁公告公布后至补偿协议签订之前，如承租人或同住人死亡，因动迁单位原则上仍将死者作为安置对象，必然涉及动迁利益的继承，且继承中有可能涉及被继承人生前的债务以及丧葬费扣除等问题，在程序处理上存在不同意见。

　　倾向意见认为：为避免诉累，应追加继承人作为当事人，在动迁补偿款分割案件中一并处理涉及继承的动迁补偿款部分。

　　2、被安置对象中存在下落不明或身处外地，不能表态是否要分割动迁补偿款的，如何处理？

　　3、审理中，如果无法查明安置对象、补偿方法、补偿对象等事实，法院是否可以主动追加拆迁单位等作为第三人？

　　倾向意见认为：原则上不追加第三人，但是在确实有必要的情形下，可以通过追加拆迁单位等作为第三人，以查明各项事实，切实化解家庭纠纷。

　　实践中，有同志提出高院2004年制定的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（以下简称《高院解答》），与市政府2006年发布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》（以下简称《市府办法》）在安置人口认定标准上不尽一致，在具体认定时应以何者为依据？是否应区分公房、私房的适用标准？

　　倾向意见认为：应当区分公房、私房。由于公房管理制度的特殊性，公房只以一个人的名义承租，实质上其他同住人也属于承租人，与名义承租人享有相同的权利，承租人、同住人均应作为安置对象，在拆迁安置中一般应享有相同的权利。对于被拆私房，产权人根据是否实际居住等情况，区分是否需要居住安置，从而认定是否属于安置对象；而与其共同居住的非产权人是否属于安置对象，则要根据是否属于托底保障对象等情况进行认定。

　　对于私房安置对象，则要结合实际情况分三种情况分别处理。（1)关于一次售后公房。所谓一次售后公房，这里是指承租人购买公房获得产权后，未再进行转卖的情形。这类售后公房虽然在性质上属于私有产权，但是不能完全按照私房的标准处理，因为获得公房购买本身，包含着一定的福利性质，售后公房的产权人对未获得产权人的同住人，应适当承担更多的安置义务，并且共同居住人的居住权利，也大多从公房承租之时延续下来，因此在具体处理时，既要参照《市府办法》，还要适当保障共同居住人的居住权益。（2)关于老私房。所谓老私房，是指在住房市场商品化之前，历史遗留下来的私有产权房屋。在拆迁安置补偿时，考虑到这类房屋由于时间较久，历经数代人之后，房内居住人员一般较多，如果完全参照《市府办法》处理，家庭之间的矛盾很难有效化解，特别是这类房屋的实际安置补偿操作中，有时并不完全“数砖头”，也多会适当考虑人口因素，因此处理时要综合考虑，适当照顾不符合安置对象的共同居人的居住保障利益。（3)关于商品房。所谓商品房，是指住房市场商品化之后，通过市场购买行为取得的房屋。这类房屋中，居于其内的通常为产权人，一般不会牵涉到非产权人，在遇到拆迁时，产权人即可以获得拆迁补偿安置款，无需考虑其他安置对象的问题。一次售后公房再次转让后，也归为此类情形。

　　2、在实践中，动迁基地虽然按动迁新政实施动迁，但进行动迁补偿时，还是会考虑实际居住人口及户籍等因素，标准较为宽松。对于不属于安置对象，但又被考虑在内的人员，是否可以认定为安置对象？

　　倾向意见认为：既然拆迁时考虑到这类人员的居住保障问题，应当尊重动迁基地意思表示，考虑其动迁利益。这里所谓“不属于安置对象”，是指与公房承租人、同住人或私房产权人具有家庭亲属关系，在他处已享受福利政策分房或享受过公房动迁补偿安置的人员；至于无亲属关系仅将户口空挂于被拆房屋内的人员，则不属于考虑范围。

　　3、公房承租人移民后，其他亲属将户口迁至该房屋内居住，但并未变更承租人，遇动迁时是否可将承租人认定为安置对象？是否需要考虑户口是否注销等因素？如果可认定为安置对象，份额如何分割？

　　倾向意见认为：如果户口未注销且未取得外国国籍，由于没有明文规定承租权因承租人移民自动丧失，因此，同住人不申请变更承租人的，承租人移民后的承租权、并不能自动丧失，仍属安置范围。如果户口已注销或者已取得外国国籍，由于中国不承认双重国籍，其已不属于中国公民，自然不应再取得福利性公房的相应拆迁补偿。

　　在确定分割份额上，又存在两种观点。多数人认为，承租人移民属于特殊情况，目前尚无规则可循，但从利益均衡角度来看，由于动迁补偿款的目的在于解决被动迁居民的居住困难，应在解决实际居住人动迁后的居住困难之后，再酌情分配部分动迁补偿款给承租人。少数人认为动迁补偿款分割原则上为均分。

　　1、实践操作中，对于不属于安置对象的人员，动迁基地在补偿时又将其考虑在内，并给予相应的补偿，该部分拆迁利益如何分割？

　　倾向意见认为：完全由哪一方分得，均有失公平。如果单由不属于安置对象的人员取得，则导致其与真正的安置对象取得同等利益，利益明显失衡；如果单由符合条件的安置对象取得，则忽视了前述人员在其中的实际贡献因素，并且既然动迁基地自愿给予相应补偿安置，其意思表示亦应得到尊重。因此，从平衡各方利益，有效化解家庭矛盾的角度出发，应将该部分利益在前述所有人员之间合理分配。

　　所谓街道补偿款，是指街道部门及动迁基础为了平息拆迁纷争，尽早促成拆迁协议的达成，在明文规定的补偿范围之外，额外给予的补偿款项，对于该款项的归属问题，由于给付时未予明确，处理时存在争议。

　　倾向意见认为：在处理前，还是应当询问街道部门及动迁基础的真实意图，即补偿的具体对象是谁，能够确定的，以街道部门的意见为准。如不能确定的，应当归属于所有被安置人，因为该补偿款与具有指向的补贴或奖励费用不同，其不具有明确的指向性，故应在被安置人之间均分。

　　新政中，被拆除居住房屋价值补偿＝评估价格＋套型面积补贴＋价格补贴。其中，套型面积补贴＝评估均价*补贴面积；价格补贴＝评估价格*补贴系数。非居住共有产权人对三部分的补偿，是否均可要求分割，存在不同意见。

　　多数意见认为：非居住共有产权人可要求全部分割，理由是这三部分补偿均是对被拆房屋价值的补偿，只是表现形式不同，故可以要求进行相应份额的分割。但是，分割后剩余的补偿款，应当能够保障其余居住人基本的居住安置要求，否则应优先保障居住安置需求，然后再要求分割。

　　少数意见认为：非居住共有产权人可对评估价格进行分割，理由是其余两部分补偿，实质上是为了保障实际居住共有产权人的居住权利，在价值补偿上适当予以增加，使其在购买安置商品房时，获得足够保障，故这两分部利益应由实际居住的共有产权人获得。

　　当然，如果因被拆房屋面积较小，产权人数又相对较多，导致部分产权人客观上无法居于其内，且他处又无住房或存在居住困难的，这部分产权人，仍可就其他两部分补偿款要求予以分割。

　　2、私房拆迁中，非居住共有产权人将其产权份额对应的拆迁补偿款取走后，剩余的补偿款所能购买的房屋面积，尚不足以保障其他安置对象最低居住保障标准的，其他安置对象可否要求非居住共有产权人拿出部分款项，以补足差缺部分？

　　多数意见认为：出于平衡双方利益、维护社会稳定的考虑，以及拆迁前其他安置对象实际居于房屋内的事实，应当确保其他安置对象的最低居住保障标准，故应当支持其他安置对象的请求。

　　少数意见认为：非居住共有产权人的物权权利，应当受到法律保护，不应为了保障其他安置对象的权利，而损害非居住共有产权人的利益，并且非居住共有产权人取得补偿款，再让其取回，实践也很难执行，因此其他安置对象不能要求帮助填补。

　　3、私房拆迁中，如果非居住共有产权人尚未将动迁补偿款取走，但是若不用其相应补偿款填补，其他安置对象无法购买最低居住保障标准以上面积的房屋，此时应否先行填补后，非居住共有产权人再取得剩余的补偿款？

　　多数意见认为：由于非居住共有产权人还未将动迁补偿款取走，优先填补购房款具有可操作性，因此其他安置对象所得房屋不能达到人均22平方米的最低保障标准，应先满足购房需求，从非居住共有产权人的房屋折价款中填补，非居住共有产权人可获得相应份额的房屋产权。

　　少数意见认为：其他安置对象的居住保障，属于社会保障问题，不应由非居住共有产权人负担。

　　1、在动迁时按照公有非居住用房进行安置，而此前该公有非居住用房是由公有居住用房变更而来，办理“居改非”手续时由同住人办理或经同住人同意，拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割？

　　如果“居改非”后该公房全部用于经营的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，可以就非居住用途补偿款适当多分。

　　如果“居改非”后该公房经营、居住兼用的，则需要结合拆迁协议是否明确区分居住补偿和非居住补偿份额，予以分别处理。（1)若已经明确区分的，对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，可以适当多分；对居住补偿部分，承租人和同住人共同分割。（2)若未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分。

　　至于拆迁补偿款之外的其他补偿费，则应归相应的特定对象所有，如设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，归设备所有人；因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

　　2、部分公有非居住用房的拆迁协议不规范，协议的签订人中不仅有承租人，也有其他同住人签名，此时其他同住人是否应该分得补偿款？

　　倾向意见认为：如前面所述，公房同住人与承租人具有相同的权利，因此同住人是否在拆迁协议中签名，并不影响其实际权利，应按照上述关于非居住用途补偿的处理意见进行分割。

　　承租人领取动迁安置款后，在未与其他同住人协商一致的情况下，自行与动迁单位签订购房合同，将安置款用于购买配套动迁房，此种情况下其他同住人主张权利时，如何处理？

　　倾向意见认为：购房合同如形式上符合合同要件，内容上不违反法律规定，应认定为该合同有效，至于其他同住人的权利，应向承租人另行主张。至于要求分割的价值数额，有的认为应以动迁安置房的购买价格确定；也有的认为，应当顾及动迁安置房屋具有较大优惠、比市场价较低的实际特点，按照房屋的市场价格来确定。

　　多数意见认为：非居住共有产权人、实际居住的产权人均有权购买配套商品房，因为二者均为被拆房屋产权人。但是，如果所分配的配套商品房无法满足全部产权人，一般则应优先考虑实际居住产权人的安置需求，然后再考虑非居住共有产权人的购买权利。

　　少数意见认为：非居住共有产权人无权购买配套商品房，应由实际居住的产权人购买，因为非居住共有产权人，其权利基础在于对被拆迁房屋价值的共有权，由于其并未实际居住，因此拆迁时应主要考虑其价值补偿的利益，而非居住保障利益。

　　3、在被拆私房中，居于私房的非产权人，在安置的配套商品房中享有什么权利？产权人坚持不让非产权人搬进配套商品房居住的，如何处理？

　　动迁部门对每户被拆迁人家庭结构的认定和考虑并不记载于动迁材料中，也不愿向法院明确作出说明，使法院难以据此作出分配，特别是对于作为安置对象的非产权人的居住保障。

　　倾向意见认为：非产权人取得的是居住权，因为各安置对象所应取得的拆迁利益，应取决和对应于在原房屋内的权利，并以此为基础确定在配套商品房的权利性质。由于非产权人在原房屋享有的是居住权，因此在配套商品房内的权利亦应为居住权。

　　如果其居住权利受到损害，即产权人不同意其入住，此时法院应判决支持非产权要求继续居住的主张。理由是，非产权人既然作为安置对象，应当享有当然的居住权利，如不支持其居住主张，则居住不能得到有效保障。

　　在以前的实际操作中，对于按面积计算的房屋补偿款属于共有产权人，或者承租人、同住人共同分割，其他各类按人口计算的补贴、奖励由安置对象分割，亦已相当明确。而动迁新政实施后，拆迁补偿款之外的其他补偿费，如各类补贴与奖励费都是按面积计算或按户固定发放，对于各类补偿款项究竟哪些应当由共有产权人分割，哪些应当属于安置对象分割，尚无定论，有较大争议。

　　倾向意见认为：除房屋补偿款外，其他的补贴和奖励具体分配对象，要参照《高院解答》第十一条对公房补贴等费用的处理原则，结合具体名目予以分别处理。对于有指向的补贴，由所指向的对象取得，如搬场费、搬场奖励费给实际搬迁人，期房过渡费给取得期房的人，家用设施移装费补贴给设施的所有人，无证经营补贴给实际经营人。对于无指向补贴，先用于充抵非产权人的安置对象应得最低安置面积的房款（即22平方米乘以所得房屋的单价），有余额则由安置对象之间分配。

　　不少动迁协议涉及到“未见证面积”补偿款，所谓“未见证面积”，是指未在产权证明、公房租赁证明上记载的面积范围。该项补偿款主要是对动迁房屋违章搭建面积的适当补偿。

　　倾向意见认为：该款项应由公房承租人、同住人，或者“实际居住”于私房内的产权人平均分割。因为根据物权的公示原则，产权人只对产证上的建筑面积享有产权；而对未见证面积之上的权利，应根据谁出资谁得益的原则进行处理，只能由具有出资建造等贡献的实际占有、使用之人享有。